Ce que l'audit énergétique ajoute au DPE
Introduit par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 (article L.126-28-1 du Code de la construction et de l'habitation), l'audit énergétique réglementaire est un document distinct du diagnostic de performance énergétique. Là où le DPE se contente d'attribuer une étiquette de A à G, l'audit énergétique doit proposer au moins deux scénarios de travaux, échelonnés dans le temps, permettant de sortir le logement de la catégorie des passoires thermiques et d'atteindre au minimum la classe énergétique B.
Ce document doit être remis à tout acquéreur potentiel dès la première visite, et annexé à la promesse de vente comme à l'acte authentique. Notre guide sur le DPE erroné détaille le régime de responsabilité applicable au diagnostic de performance énergétique lui-même, dont l'audit reprend la classe de départ.
L'Île-de-France, région la plus concernée
La proportion de logements classés F ou G varie fortement selon les territoires. L'Île-de-France se distingue par un parc particulièrement ancien et énergivore, ce qui multiplie mécaniquement le nombre de ventes soumises à l'obligation d'audit.
Source : Drihl Île-de-France, bilan au 1er janvier 2025 (0,9 million de résidences principales F/G en Île-de-France, −12 % sur un an) ; SDES pour la donnée nationale.
Avec près de 40 % de son parc de résidences principales classé E, F ou G, l'Île-de-France reste la région où l'obligation d'audit énergétique touche, et touchera dans les années qui viennent, le plus grand nombre de transactions.
Un calendrier d'obligations qui s'élargit
L'obligation d'audit énergétique ne s'est pas appliquée d'un seul coup à l'ensemble du parc : elle progresse par paliers, classe par classe, sur plus de dix ans.
2023
Entrée en vigueur pour les logements classés F et G, à compter du 1er avril.
2025
Extension aux logements classés E, à compter du 1er janvier.
2034
Extension prévue aux logements classés D.
Pour un vendeur, la classe énergétique retenue au DPE détermine donc directement si l'audit est obligatoire à la date de signature, et pour un acquéreur, elle permet de vérifier rapidement si le document qu'on lui présente aurait dû, ou non, lui être remis.
DPE et audit énergétique : deux documents, deux portées
La confusion entre les deux documents est fréquente, alors que leur portée juridique diffère sensiblement.
DPE
Audit énergétique
Un audit énergétique reprend la classe établie par le DPE comme point de départ : si le DPE sous-jacent est lui-même erroné, l'audit hérite de son erreur, ce qui peut fausser l'ensemble du parcours de travaux proposé à l'acquéreur.
Ce qu'on peut reprocher à un audit erroné ou absent
Deux situations distinctes ouvrent des recours différents. La première est l'absence totale d'audit alors que le bien vendu était classé E, F ou G à la date de signature : le vendeur manque alors à une obligation légale d'information, ce qui peut justifier une action en responsabilité, indépendamment de l'état réel du logement.
La seconde est un audit manifestement erroné : parcours de travaux sous-évalué, désordres visibles ignorés, surface ou matériaux mal identifiés. Dans ce cas, deux fondements peuvent se combiner : la garantie des vices cachés contre le vendeur si l'écart révèle un défaut caché du bien, et la responsabilité contractuelle du professionnel qui a réalisé l'audit, sur le même principe que pour un diagnostic de performance énergétique erroné : voir notre guide dédié au DPE erroné pour le détail de ce mécanisme.
Comment faire constater l'erreur
La première étape consiste à comparer méthodiquement le parcours de travaux proposé par l'audit avec l'état réel constaté sur place : isolation, menuiseries, système de chauffage, ventilation. Un écart significatif entre ce diagnostic sur pièce et la réalité du bâti constitue la base du recours.
Une expertise amiable unilatérale permet de documenter cet écart de façon contradictoire et opposable, avant d'adresser une mise en demeure au vendeur ou au diagnostiqueur. Pour les biens en copropriété, notre guide sur les diagnostics immobiliers erronés aborde également les autres diagnostics susceptibles d'être concernés par la même vente.
