Arrêté de mise en sécurité : lire l'arrêté, contester ce qui doit l'être, obtenir la mainlevée

Sur quel fondement l'arrêté a-t-il été pris

C'est la première question, et elle commande tout le reste. L'ordonnance du 16 septembre 2020, applicable depuis le 1er janvier 2021, a regroupé le péril ordinaire, le péril imminent et une dizaine de polices spéciales voisines dans une police unique de la sécurité et de la salubrité des immeubles. Le vocabulaire des anciens arrêtés a disparu, mais la ligne de partage subsiste sous une autre forme : il existe une procédure de droit commun, contradictoire, et une procédure d'urgence qui s'en dispense.

Cette distinction n'est pas théorique. Un arrêté pris sur le fondement de l'urgence peut valablement se passer de vos observations, mais il ne peut prescrire que les mesures indispensables : étaiement, dépose d'un élément menaçant de tomber, pose d'un filet, évacuation. S'il prescrit une reprise complète de façade ou une démolition, il excède ce que l'urgence autorise, et c'est un moyen sérieux. Inversement, un arrêté ordinaire notifié sans qu'aucun courrier préalable n'ait été reçu est entaché d'un vice de procédure qui se plaide seul.

Cinq endroits où un arrêté se fragilise

Un arrêté de mise en sécurité est un acte administratif ordinaire, avec une structure fixe : des visas, des considérants, un dispositif en articles, un délai, et une mention des voies de recours. Chacun de ces blocs peut être discuté, mais pas de la même manière ni avec les mêmes chances. La lecture utile consiste à passer sur chaque bloc avec une question précise plutôt qu'à contester l'existence du danger, ce qui est presque toujours le terrain le plus défavorable.

En copropriété, une difficulté supplémentaire s'ajoute et elle explique beaucoup de blocages : l'arrêté peut viser les parties communes, auquel cas il s'adresse au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, ou des parties privatives, auquel cas il s'adresse au copropriétaire concerné. Un arrêté qui vise un balcon relevant des parties communes mais qui est notifié au seul occupant se conteste sur ce fondement. Lorsque la difficulté vient de l'inaction du syndic face à un arrêté notifié au syndicat, les leviers disponibles sont ceux exposés dans l'article sur le litige avec le syndic de copropriété.

Ce que l'arrêté déclenche dès sa notification

Les effets ne dépendent pas de votre accord et ne sont pas suspendus par un recours. Lorsque l'arrêté porte interdiction d'habiter, les loyers cessent d'être dus à compter du premier jour du mois qui suit la notification ou l'affichage, et jusqu'au premier jour du mois qui suit la mainlevée. Le propriétaire doit en outre assurer l'hébergement ou le relogement des occupants à ses frais ; s'il ne le fait pas, l'autorité l'organise d'office et lui en refacture le coût. Sur un immeuble de rapport, la facture mensuelle devient très vite supérieure au coût des travaux prescrits.

Le recours contentieux se porte devant le tribunal administratif dans le ressort duquel se trouve l'immeuble, dans un délai de deux mois à compter de la notification, à condition que celle-ci mentionne bien les voies et délais de recours. Un recours gracieux adressé à l'autorité qui a pris l'arrêté proroge ce délai : il en fait courir un nouveau de deux mois à compter du rejet, explicite ou implicite. C'est une carte utile lorsque le dossier technique n'est pas encore prêt, à condition de ne pas laisser passer l'échéance initiale.

Une précision compte plus que toutes les autres : un recours au fond ne suspend rien. Les mesures restent exécutoires et l'astreinte continue de courir pendant l'instance, qui se juge en plusieurs mois. Pour obtenir la suspension, il faut demander au juge des référés de suspendre l'exécution de l'arrêté, ce qui suppose de démontrer une urgence et un doute sérieux sur la légalité de l'acte. En pratique, le doute sérieux se construit avec des pièces techniques, pas avec des arguments : c'est là que la contre-expertise devient décisive, comme elle l'est dans les dossiers de mur de soutènement menaçant ruine, où le débat porte lui aussi sur l'étendue réelle du danger.

Une contre-expertise qui porte sur les mêmes ouvrages

Le rapport qui fonde l'arrêté n'a aucune autorité particulière. C'est un document technique, contradictoire par nature, et il se discute avec un autre document technique. Encore faut-il que la contre-expertise réponde exactement aux mêmes points : si le rapport communal vise trois balcons et un mur de refend, un rapport adverse qui traite l'ensemble de la structure sans reprendre ces quatre ouvrages ne contredit rien du tout et sera écarté.

Trois objets de contestation donnent des résultats, et ils sont techniques. Le premier est le périmètre : un désordre localisé ne justifie pas des mesures sur l'ensemble d'un bâtiment, et démontrer que les ouvrages voisins sont sains restreint mécaniquement le dispositif. Le deuxième est le caractère évolutif du désordre : une fissure stabilisée, établie par un suivi de témoins, ne relève pas du même traitement qu'une fissure active. Le troisième est la proportionnalité de la mesure : démontrer qu'une reprise structurelle chiffrée met fin au danger prive la démolition de son fondement.

Le calendrier impose une contrainte particulière. Le délai de recours de deux mois ne se prête pas à une instrumentation longue, alors qu'un suivi de fissures demande plusieurs semaines. La séquence qui fonctionne consiste à faire poser les témoins immédiatement, à déposer le recours dans le délai avec les premiers éléments, puis à verser les relevés au dossier au fur et à mesure de l'instruction. Un relevé contradictoire conduit en présence du service instructeur a en outre l'avantage de rendre la discussion possible avant même le contentieux, ce qui débouche parfois sur un arrêté modificatif plutôt que sur un jugement.

Lorsque l'affaire va au contentieux et qu'une mesure d'instruction est ordonnée, l'expert est choisi sur les listes tenues par les cours d'appel, consultables pour le ressort de la cour d'appel de Paris et pour celui de la cour d'appel de Versailles. Le déroulement de cette phase, des dires aux notes aux parties, est décrit dans l'article sur l'expertise judiciaire en bâtiment.

La mainlevée ne tombe pas toute seule

C'est l'erreur la plus coûteuse du dossier, et elle se commet après les travaux : le propriétaire exécute les mesures prescrites, considère l'affaire close, et découvre des mois plus tard, au moment de vendre ou de relouer, que l'arrêté figure toujours au fichier immobilier. La mainlevée est une décision qui se demande, se justifie par un constat, et se publie ensuite à la diligence du propriétaire.

Deux points méritent une vigilance particulière au moment de la sortie. Le premier concerne la nature des travaux réalisés : une reprise structurelle exécutée pour lever un arrêté touche fréquemment à des ouvrages porteurs, avec les conséquences que cela emporte si elle est mal conduite, sujet traité en détail dans l'article sur les fissures apparues après une intervention sur mur porteur. Le second concerne la trace administrative : une mainlevée obtenue mais non publiée équivaut, du point de vue d'un acquéreur et de son notaire, à une mainlevée qui n'existe pas.

Reste l'arbitrage de fond, celui que la plupart des propriétaires doivent trancher dans les premières semaines. Contester un arrêté dont le fondement est solide fait perdre du temps pendant que l'astreinte court. Exécuter sans discuter des mesures disproportionnées revient à financer une démolition évitable. Le seul moyen de choisir entre les deux est de faire évaluer, avant d'écrire quoi que ce soit, l'écart entre ce que l'arrêté prescrit et ce que l'état réel des ouvrages impose. Cet écart est chiffrable, et il détermine à lui seul la stratégie.