Deux désordres techniques, une même urgence
La plomberie et l'électricité n'obéissent pas aux mêmes lois physiques, ne relèvent pas des mêmes corps de métier, et ne provoquent pas les mêmes sinistres. Mais dans un dossier de litige de construction, elles se retrouvent traitées de façon étonnamment proche, pour une raison simple : ce sont deux désordres qui disparaissent avec le temps, contrairement à une fissure structurelle ou à un défaut d'étanchéité de toiture qui, eux, restent visibles des mois durant.
Une canalisation qui fuit finit par être réparée en urgence par le premier plombier disponible, souvent avant qu'un expert n'ait pu se déplacer. Une installation électrique jugée dangereuse est presque systématiquement remise sous tension ou modifiée dès le lendemain du diagnostic, par prudence ou par nécessité d'habiter le logement. Dans les deux cas, le désordre initial — celui qui engage la responsabilité d'un professionnel — a de fortes chances d'avoir disparu au moment où la question du recours se pose vraiment.
C'est ce facteur temps, plus que la technicité du désordre, qui pousse ces dossiers vers l'expertise judiciaire plutôt que vers une simple expertise amiable menée à son rythme. Les sections qui suivent détaillent d'abord ce que l'on observe réellement sur le terrain pour chacun des deux désordres, avant d'aborder le régime juridique applicable et la procédure à activer.
Plomberie : où se loge la faute
Le dégât des eaux est, de très loin, le sinistre habitation le plus fréquent en France : près de 2 millions de déclarations en 2024, soit 44 % de la totalité des sinistres habitation déclarés, en hausse de 18 % sur un an. Il représente 30 % de la charge totale des sinistres habitation et a progressé de 134 % en vingt ans, pour un coût moyen proche de 1 200 € et 2,4 milliards d'euros indemnisés sur la seule année 2024 — soit, ramené à l'échelle du pays, environ 4 160 dégâts des eaux déclarés chaque jour.
Une partie de ces sinistres relève d'un simple accident domestique sans faute d'un professionnel — un joint de machine à laver, un tuyau souple qui craque. Mais une autre partie, that qui nous intéresse ici, provient d'un vice d'exécution ou d'un choix de matériau inadapté imputable à celui qui a posé l'installation : un raccord mal serti, une canalisation encastrée sans fourreau qui se corrode au contact du plâtre humide, un couple de métaux incompatibles — cuivre et acier, notamment — qui déclenche une corrosion galvanique accélérée au niveau des raccords.
C'est précisément cette distinction — vice d'exécution imputable au plombier ou à l'entreprise, contre usure normale ou accident domestique sans lien avec les travaux — qui doit être établie avant toute réparation définitive. Une fois le raccord remplacé, l'expert ne peut plus que constater les traces d'humidité résiduelles, ce qui affaiblit considérablement le dossier. Le sujet est différent de celui traité dans notre guide sur l'expert dégât des eaux côté assurance, centré sur la contestation d'une indemnisation : ici, la question n'est pas ce que rembourse l'assureur habitation, mais qui, du constructeur ou de l'entreprise, a commis la faute technique à l'origine du désordre.
Électricité : un parc francilien vieillissant
Le constat est documenté chaque année par l'Observatoire national de la sécurité électrique, relayé par Promotelec : 82,6 % des installations électriques de plus de 15 ans présentent au moins une anomalie, d'après le baromètre 2025, établi sur 400 000 diagnostics électriques obligatoires réalisés avant une vente. L'écart est net selon le type de logement — 87,5 % pour les maisons individuelles, contre 79,1 % pour les appartements — ce qui concerne directement le tissu pavillonnaire francilien.
Trois défauts dominent les diagnostics électriques obligatoires. Une même installation peut cumuler plusieurs de ces anomalies à la fois — les valeurs ne s'additionnent donc pas à 100 %.
Ces anomalies ne sont pas sans conséquence : 34 décès par électrocution ont été recensés en 2022, près de 238 000 incidents électriques et 153 100 incendies domestiques la même année, dont 20 à 35 % trouvent leur origine dans l'installation électrique.
Source : Observatoire national de la sécurité électrique, baromètre Promotelec 2025.
Dans un logement récent ou rénové, ces défauts ne relèvent évidemment pas de la vétusté générale du parc mais d'une exécution non conforme à la norme NF C 15-100 : liaison équipotentielle omise, section de câble sous-dimensionnée pour la puissance installée, tableau non protégé par les disjoncteurs différentiels requis. C'est cette non-conformité, mise en regard du diagnostic ou du procès-verbal de réception, qui fonde un recours contre l'électricien ou le constructeur.
Décennale, biennale ou droit commun : quel régime pour quel désordre
Une fois le désordre caractérisé, reste à déterminer quel délai de prescription encadre l'action — et il n'est pas identique pour la plomberie et pour l'électricité, ni même identique pour deux désordres électriques différents. Tout dépend de la nature de l'élément touché.
Fondements : article 1792 du Code civil (garantie décennale) et article 1792-3 du Code civil (garantie de bon fonctionnement, deux ans).
La qualification n'est pas un exercice théorique : elle détermine le délai dont vous disposez réellement pour agir. Un tableau électrique remplaçable sans toucher au gros œuvre relève en principe de la biennale, deux ans seulement après réception — un délai bien plus court que celui, souvent invoqué à tort, de la garantie décennale. C'est l'un des points que l'expert judiciaire doit trancher explicitement dans son rapport, faute de quoi l'action risque d'être engagée sur le mauvais fondement.
Pourquoi ces désordres finissent devant un expert judiciaire
Revenons au facteur temps évoqué en introduction. Pour un désordre qui reste visible — une fissure, une toiture qui s'affaisse — les parties ont le loisir d'organiser une expertise amiable contradictoire à leur rythme, en prévenant l'assureur et l'entreprise mise en cause avec un délai raisonnable. Pour une fuite active ou une installation électrique jugée dangereuse, ce luxe n'existe pas : il faut souvent choisir entre laisser le désordre s'aggraver — ou pire, laisser un risque électrique en l'état — et le faire cesser immédiatement, au prix de la preuve.
C'est exactement la situation que couvre l'article 145 du Code de procédure civile : dès lors qu'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, le juge des référés peut ordonner une expertise, sans que le demandeur ait à démontrer le bien-fondé de l'action envisagée. Il suffit de justifier que la mesure est utile — ce qui, pour une fuite active documentée par des photos datées ou pour un défaut électrique relevé par un diagnostiqueur, ne pose en général pas de difficulté.
Le référé-expertise permet ainsi de figer un état des lieux contradictoire — c'est-à-dire en présence de toutes les parties potentiellement responsables et de leurs assureurs — avant toute réparation définitive, sans attendre l'issue d'un procès qui peut prendre plusieurs années. C'est souvent le seul moyen de transformer une conversation de couloir sur « qui a mal fait quoi » en un rapport technique opposable devant un tribunal.
Le référé-expertise : déroulement, délai et coût
La demande s'introduit par voie d'assignation en référé devant le président du tribunal judiciaire, ou par requête lorsque l'urgence ne permet pas d'attendre une audience contradictoire — cas fréquent pour un risque électrique avéré. Le juge, s'il retient le motif légitime, rend une ordonnance désignant un expert judiciaire inscrit sur la liste de la cour d'appel et fixe le montant de la provision à consigner.
Ordres de grandeur constatés pour un dossier de plomberie ou d'électricité de complexité courante. La provision avancée entre dans les dépens et peut être mise à la charge du responsable si le rapport lui est défavorable — d'où l'intérêt d'une assistance technique dès la première réunion.
Un point de procédure a changé récemment et concerne directement les biens franciliens : le décret n° 2025-619 du 8 juillet 2025, dit « Magicobus II », entré en vigueur le 1er septembre 2025, a précisé la compétence territoriale de l'article 145 du Code de procédure civile pour les mesures d'instruction portant sur un immeuble : c'est désormais, à titre exclusif, le tribunal du lieu de situation du bien qui est compétent, et non plus, au choix du demandeur, celui du siège de l'entreprise ou du promoteur mis en cause. Pour un pavillon ou un appartement situé en Île-de-France, la question ne se pose donc plus.
Bien préparer l'expertise : ce qui fait la différence
Documenter avant de réparer. Photos datées, vidéo du débit de fuite ou de l'arc constaté, relevé du diagnostiqueur si un diagnostic électrique existe déjà, factures des travaux d'origine et coordonnées de l'entreprise. Si une réparation d'urgence est indispensable pour la sécurité, faites-la constater par un huissier ou documentez-la aussi précisément que possible avant intervention.
Convoquer large. La requête ou l'assignation doit viser toutes les parties susceptibles d'être concernées — entreprise de plomberie ou d'électricité, constructeur, maître d'œuvre le cas échéant, et leurs assureurs respectifs. Oublier une partie oblige à reprendre une procédure en intervention forcée, ce qui coûte du temps.
Se faire assister dès la première réunion. L'expert judiciaire dirige les opérations, mais chaque partie peut se faire assister d'un technicien de son choix pour formuler des observations techniques — appelées « dires » — versées au débat contradictoire. C'est souvent lors de ces échanges, plus que dans le rapport final, que se joue la répartition des responsabilités entre le vice d'exécution et l'usure normale.
Si le désordre touche un équipement précis plutôt qu'un réseau complet — une pompe à chaleur, par exemple — les mêmes principes de preuve et d'urgence s'appliquent, avec des spécificités propres à cet équipement détaillées dans notre guide sur le litige de pompe à chaleur. Et si le doute porte plus largement sur le bon interlocuteur à saisir selon la nature exacte du désordre, notre synthèse sur le choix de l'expert judiciaire selon le désordre reste le point de départ le plus utile.
