Trois conditions cumulatives pour qu'une infiltration soit un vice caché
La garantie légale des vices cachés, prévue à l'article 1641 du Code civil, ne s'applique que si trois conditions sont réunies simultanément :
- Le désordre est antérieur à la vente — l'infiltration existait déjà, même si ses effets visibles ne sont apparus que plus tard (une fissure de membrane d'étanchéité, une malfaçon de toiture masquée par un faux-plafond)
- Il était non apparent lors des visites — un acheteur normalement attentif, y compris accompagné d'un diagnostiqueur, ne pouvait raisonnablement le déceler avant la signature
- Il est suffisamment grave — il rend le bien impropre à l'usage attendu, ou en diminue l'usage à un point tel que l'acheteur ne l'aurait pas acquis, ou l'aurait acquis à un prix moindre, s'il en avait eu connaissance
Une infiltration découverte après l'achat de votre maison ?
Le double délai pour agir : 2 ans après la découverte, 20 ans après la vente
Deux délais distincts encadrent l'action en vice caché, et leur articulation surprend souvent les acheteurs concernés :
Les deux délais qui encadrent une action en vice caché
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2 ans
Article 1648 du Code civil
L'action doit être engagée dans les deux ans à compter du jour où l'acheteur découvre le vice caché — et non à compter de la date de la vente elle-même.
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20 ans
Article 2232 du Code civil
Délai butoir absolu : même découvert tardivement, un vice caché ne peut plus être invoqué au-delà de vingt ans après la vente.
Sources : article 1648 et article 2232 du Code civil (Légifrance).
Besoin de faire établir l'antériorité d'un désordre ?
Infiltration après achat : la distinguer d'un simple défaut d'entretien
Toutes les traces d'humidité découvertes après un achat ne sont pas des vices cachés. Une condensation liée à une ventilation insuffisante, une remontée capillaire déjà visible et connue lors des visites, ou un défaut d'entretien du bien depuis la vente relèvent de la responsabilité de l'acquéreur, pas du vendeur.
À l'inverse, une infiltration provenant d'une malfaçon de toiture masquée par un doublage, d'une membrane d'étanchéité de terrasse défaillante recouverte d'un carrelage neuf, ou d'un réseau d'assainissement enterré et fissuré, présente les caractéristiques d'un désordre antérieur et non apparent. C'est précisément ce que doit établir un rapport d'expertise indépendant : dater l'origine probable du désordre et démontrer qu'il ne pouvait être décelé lors d'une visite normale, y compris avec les diagnostics obligatoires en vigueur au moment de la vente.
Quels recours si le vendeur avait connaissance du désordre
Une fois le vice caché caractérisé, l'acheteur dispose d'un choix, prévu à l'article 1644 du Code civil : rendre le bien contre restitution intégrale du prix (action rédhibitoire), ou le conserver en obtenant une réduction de prix proportionnée au coût du désordre (action estimatoire). Ce choix appartient à l'acheteur seul.
Si le vendeur avait connaissance du désordre au moment de la vente, sa responsabilité s'aggrave : l'article 1645 du Code civil l'oblige alors à indemniser l'acheteur de l'ensemble du préjudice subi, au-delà du seul prix du bien - une mise en demeure suivie, en cas de désaccord persistant, d'une expertise judiciaire permet de documenter solidement cette connaissance préalable.
L'antériorité du désordre se prouve rarement par un simple constat visuel : elle se démontre, à partir de traces techniques (nature du matériau, usure, trace de reprise) qu'un expert sait lire et qu'un acheteur seul ne sait pas toujours interpréter.
