État des lieux de sortie : usure ou dégradation, contester une retenue sur le dépôt de garantie

IClés rendues

Le jour de la sortie : ce qui se fixe en une heure

L'état des lieux de sortie n'est pas une formalité. C'est la seule pièce qui sera comparée, ligne à ligne, à l'état des lieux d'entrée, et c'est de cette comparaison que dépend le sort du dépôt de garantie. L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'il est établi contradictoirement et à l'amiable par les deux parties, ou par un tiers qu'elles mandatent. Si elles n'y parviennent pas, un commissaire de justice est appelé par la plus diligente, les parties étant prévenues au moins sept jours à l'avance, et ses frais sont partagés par moitié.

Trois réflexes valent pour les deux camps. Décrire précisément : « mur taché » ne veut rien dire, « trace grise de 60 cm à 75 cm du sol derrière l'emplacement du canapé » se compare. Photographier chaque pièce, murs, sols, plafonds et équipements, avec la date. Ne pas signer un état des lieux qui ne reflète pas ce que l'on voit : une réserve écrite vaut mieux qu'une contestation après coup. Et si l'état des lieux d'entrée manque, l'article 1731 du code civil présume que le locataire a reçu le logement en bon état, présomption dont ne peut se prévaloir celui qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte.

IIUsure ou dégradation

Usure, entretien, dégradation : quatre catégories, pas deux

L'article 7 de la loi de 1989 met à la charge du locataire les dégradations et pertes survenues pendant la location, sauf s'il prouve qu'elles sont dues à la force majeure, à la faute du bailleur ou au fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Il doit aussi l'entretien courant et les menues réparations, dont la liste figure dans le décret du 26 août 1987 sur les réparations locatives. L'usure normale, elle, n'est jamais à sa charge. Entre ces cases, la frontière se discute. Essayez de classer vous-même les cas suivants.

Les cas qui résistent au classement sont presque toujours des questions de cause. Des moisissures peuvent venir d'un logement mal ventilé autant que d'un occupant qui n'aère pas : c'est l'enjeu technique de l'humidité dans un logement, et c'est aussi un critère de décence, comme le détaille le guide sur le logement indécent et les travaux du bailleur. Une tache d'eau venue de l'étage supérieur relève du dégât des eaux entre voisins et de la convention IRSI, pas du dépôt de garantie.

IIILa vétusté

La vétusté : pourquoi une peinture de huit ans ne se facture pas au prix du neuf

Même quand une dégradation est avérée, le bailleur ne peut pas réclamer une remise à neuf. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et équipements. Il permet aux parties de convenir, dès la signature du bail, d'une grille de vétusté choisie parmi celles des accords collectifs de location. Ces grilles fixent pour chaque élément une durée de vie théorique et un coefficient d'abattement annuel, souvent après une période de franchise.

Sans grille annexée au bail, la vétusté ne disparaît pas : elle s'apprécie au cas par cas, selon l'âge de l'élément, sa qualité d'origine et son état à l'entrée. C'est souvent le point le plus négligé des deux côtés. Le bailleur facture un remplacement à neuf ; le locataire conteste le principe sans chiffrer la vétusté. Un calcul poste par poste, avec la date des derniers travaux, déplace la discussion vers des montants que chacun peut vérifier.

IVJustifier

« Dûment justifiées » : ce que le bailleur doit produire

L'article 22 de la loi de 1989 est bref mais exigeant : le dépôt de garantie est restitué « déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu », à condition qu'elles soient dûment justifiées. En pratique, une retenue tient si trois éléments sont réunis :

1. La dégradation est établie par la comparaison des deux états des lieux, et non par une simple affirmation ou des photos non datées.
2. Son coût est chiffré par un devis, une facture ou une estimation détaillée, poste par poste, avec les surfaces.
3. La vétusté est déduite, selon la grille du bail ou, à défaut, selon l'âge des éléments.

Le bailleur n'est pas obligé de faire les travaux pour être indemnisé. La Cour de cassation l'a rappelé dans un arrêt publié du 27 juin 2024 : le préjudice peut correspondre au coût de la remise en état, même si elle n'a pas été réalisée. Mais le juge apprécie ce préjudice au jour où il statue et doit en constater la réalité ; dans cette affaire, le local avait été vendu pour être démoli. Le locataire, de son côté, peut demander le détail des devis et contester un chiffrage manifestement gonflé, par exemple une réfection complète quand une reprise localisée suffisait.

Quand le désaccord porte sur la cause d'un désordre plutôt que sur son prix, humidité, fissures, parquet soulevé, un constat ne suffit pas toujours. Le guide qui compare le constat de commissaire de justice et le rapport d'expert aide à choisir : le premier décrit, le second explique.

VLes délais

Un mois, deux mois, puis 10 % par mois de retard

Le délai de restitution court à partir de la remise des clés. Il est d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, de deux mois s'il fait apparaître des différences. Passé ce délai, le dépôt restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due si le retard vient de ce que le locataire n'a pas donné sa nouvelle adresse.

• En immeuble collectif, le bailleur peut conserver jusqu'à 20 % du dépôt jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble, pour régulariser les charges. Le solde doit ensuite suivre dans le mois qui suit l'approbation des comptes.
• Le montant du dépôt est plafonné à un mois de loyer hors charges pour une location vide. Une retenue ne peut pas dépasser ce qui a été versé : au-delà, le bailleur doit réclamer le surplus à part.
• La relance se fait par écrit, par une mise en demeure en recommandé qui rappelle le délai, le montant dû et la majoration qui court.

VILe litige

Commission de conciliation puis juge : où finissent ces litiges

La commission départementale de conciliation est le premier recours, gratuit, pour le locataire comme pour le bailleur. Composée à parts égales de représentants des bailleurs et des locataires, elle cherche un accord. Les chiffres publiés montrent que le dépôt de garantie est, de loin, son premier sujet hors loyers.

Une précision éclaire ce graphique : les litiges d'état des lieux ne sont presque jamais comptés comme tels. Ils apparaissent sous la rubrique du dépôt de garantie, parce que c'est la retenue qui déclenche la saisine. En Île-de-France, chaque département a sa commission, dont les coordonnées figurent sur le site de la DRIHL.

Faute d'accord, le juge des contentieux de la protection tranche. Il compare les états des lieux, examine les justificatifs, applique la vétusté et la majoration de retard. C'est à ce stade qu'un avis technique fait la différence, dans un sens comme dans l'autre : un rapport d'expertise qui qualifie chaque désordre et en chiffre la reprise, vétusté déduite, ou une expertise amiable contradictoire menée en présence du bailleur et du locataire, qui permet souvent de s'accorder avant même l'audience.