Pourquoi une convention entre assureurs change tout
Avant 2018, un dégât des eaux en copropriété pouvait déclencher une véritable course d'experts : celui du locataire sinistré, celui du voisin suspecté, celui du syndic pour les parties communes, chacun défendant la position de son mandant. Les délais s'allongeaient, parfois plusieurs mois, avant qu'un responsable ne soit désigné et qu'un chèque parte enfin.
La convention IRSI, Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble, a remplacé ce système en juin 2018 par une règle simple sur le papier : c'est le montant estimé des dommages, et non la recherche immédiate d'un responsable, qui détermine quel assureur prend le dossier en charge et selon quelle procédure. Cette convention est un accord professionnel entre compagnies d'assurance, pas un texte de loi, mais elle s'applique de fait à la quasi-totalité des sinistres dégât des eaux et incendie en copropriété, car la grande majorité des assureurs du marché l'ont signée.
Les deux seuils qui fixent la procédure
Selon les explications publiées par l'Institut National de la Consommation, la convention IRSI organise le traitement du sinistre autour de deux paliers financiers, évalués hors taxes.
Routage IRSI selon le montant du sinistre
Montant estimé des dommages, hors taxes.
Indemnisation directe, sans recherche de faute
Chaque assureur indemnise son propre assuré pour ses propres dommages, sans enquête sur l'origine ni recours entre compagnies. L'occupant sinistré est réglé par son propre contrat, que la fuite vienne ou non de chez le voisin.
Un assureur gestionnaire désigné, expertise possible
L'assureur du bâtiment ou du logement identifié comme point de départ du sinistre devient gestionnaire unique du dossier, peut mandater un expert et se retourne ensuite, si la responsabilité est confirmée, contre l'assureur du responsable.
Au-delà de 5 000 € HT de dommages estimés, la convention IRSI cesse de s'appliquer : le sinistre repasse au droit commun de la responsabilité civile, avec recherche classique du responsable, expertise contradictoire entre les compagnies concernées et recours indemnitaire selon les règles habituelles, sans le barème forfaitaire propre à l'IRSI.
Un sinistre sur deux vient d'une fuite d'eau
Le dégât des eaux n'est pas un sinistre marginal en habitation : il en constitue la première cause, loin devant l'incendie ou le vol. Cette fréquence explique pourquoi les assureurs ont jugé utile de se doter d'un barème conventionnel commun plutôt que de traiter chaque dossier au cas par cas.
Source : France Assureurs, chiffres 2024 de l'assurance habitation.
Cette proportion écrasante de dégâts des eaux dans le total des sinistres habitation explique aussi pourquoi les délais de traitement pèsent lourd : un mécanisme conventionnel qui fait gagner quelques semaines sur chaque dossier représente, à l'échelle du marché, des millions d'heures de gestion économisées, mais ne garantit pas pour autant que le montant proposé à l'assuré soit optimal.
Pourquoi la convention n'est pas toujours à votre avantage
La convention IRSI a été pensée pour fluidifier les échanges entre assureurs, pas nécessairement pour maximiser l'indemnisation du sinistré. Plusieurs mécanismes internes à la convention peuvent réduire ce que le propriétaire touche réellement : un plafond forfaitaire d'indemnisation appliqué sans expertise détaillée en dessous de 1 600 €, un coefficient de vétusté déduit sur le mobilier ou les revêtements endommagés, ou encore une qualification rapide de la cause du sinistre par l'assureur gestionnaire, parfois contestable une fois les travaux ouverts et l'origine réelle mise au jour.
Un exemple concret illustre ce risque : une fuite estimée à 1 400 € par l'assureur au moment de la déclaration, et donc traitée sous le seuil de 1 600 € sans recherche de responsabilité, peut se révéler après ouverture des cloisons impliquer un dégât bien plus important, nécessitant un réajustement du dossier vers la tranche supérieure. Si l'assureur ne revoit pas spontanément son évaluation, il appartient au propriétaire de le signaler et, en cas de blocage, de faire constater l'écart par un expert indépendant.
En cas de désaccord sur le montant chiffré ou sur la cause retenue, une contre-expertise assurance reste la voie la plus directe pour rediscuter le chiffrage avant d'accepter une offre d'indemnisation qui vous semble insuffisante. Elle est particulièrement utile lorsque l'assureur gestionnaire qualifie hâtivement la cause du sinistre pour la rattacher aux parties communes ou, à l'inverse, à un lot privatif, ce qui déplace la charge financière sans que l'origine réelle du désordre ait été pleinement établie.
La marche à suivre dès l'apparition du dégât
1. Constater et limiter
Couper l'arrivée d'eau concernée si possible, photographier l'étendue des dégâts dès leur apparition, et prévenir le voisin suspecté ainsi que le syndic si des parties communes semblent impliquées.
2. Déclarer sous 5 jours ouvrés
Déclarer le sinistre à son propre assureur dans le délai contractuel habituel de cinq jours ouvrés, en joignant les photos et une première estimation, même approximative, des dommages constatés.
3. Suivre la désignation du gestionnaire
Une fois le montant estimé, l'assureur gestionnaire est désigné selon les seuils IRSI. Demander explicitement quel assureur a été identifié comme gestionnaire et sur quelle base l'origine du sinistre a été retenue.
4. Contester si le chiffrage paraît bas
Si l'indemnisation proposée semble sous-évaluée au regard des dégâts réellement constatés, demander une contre-expertise avant de signer tout accord définitif avec l'assureur gestionnaire.
Le terme technique le plus souvent mal compris dans ces dossiers est celui de convention IRSI elle-même : beaucoup de sinistrés découvrent son existence seulement au moment où leur assureur la leur oppose pour justifier un délai ou un montant, sans en avoir été informés en amont. Connaître les seuils à l'avance permet d'anticiper la procédure applicable dès la déclaration du sinistre plutôt que de la découvrir après coup.
