« Indécent » : un mot juridique, avec une liste précise
Un logement froid, humide, mal isolé ou trop petit n'est pas forcément « indécent » au sens de la loi, et un logement indécent n'est pas forcément insalubre. Ces nuances décident du recours. La décence est une obligation du bailleur envers son locataire, posée par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 : il doit remettre un logement qui ne laisse pas apparaître de risques pour la sécurité ou la santé, exempt de nuisibles, conforme à un niveau minimal de performance énergétique, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le détail figure dans le décret du 30 janvier 2002 relatif au logement décent.
C'est une affaire civile, entre vous et votre propriétaire, qui se règle par une mise en demeure puis, si besoin, devant le juge. L'insalubrité et le péril relèvent au contraire de la police administrative du maire ou du préfet. Les deux voies peuvent coexister, et on y revient plus bas. Avant toute démarche, il faut donc confronter le logement à la liste, critère par critère.
Un studio de 28 m² passé au crible du décret
Plan type annoté. Chaque repère renvoie à une exigence de décence ; un seul manquement suffit pour agir.
Faites glisser le plan pour le voir en entier.
- 1Surface et hauteur. Au moins une pièce principale de 9 m² avec 2,20 m sous plafond, ou 20 m³ de volume habitable.
- 2Clos et couvert. Fenêtres, toiture et murs protègent des infiltrations d'eau.
- 3Chauffage. Une installation permettant un chauffage normal, adaptée au logement.
- 4Électricité et gaz. Des réseaux conformes à l'usage et sans danger pour les occupants.
- 5Cuisine. Un évier avec eau chaude et eau froide, et un emplacement pour un appareil de cuisson.
- 6Sanitaires. Une installation d'eau et un WC séparé de la cuisine et de la pièce des repas, avec une ventilation suffisante.
- 7Santé. Pas de risque manifeste pour la santé, ce qui vise notamment l'humidité et les moisissures d'origine technique, ni de nuisibles.
- 8Énergie. Une classe DPE minimale, qui se relève par étapes (voir plus bas).
La surface : le critère que l'on mesure soi-même
Le seuil de 9 m² ne se calcule pas comme on le croit. Il s'agit de surface habitable, et les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m n'y entrent pas. Dans une chambre de bonne mansardée, la moitié du sol peut ainsi disparaître du calcul. Le décret offre une alternative, le volume habitable de 20 m³, mais la hauteur de 2,20 m sur 9 m² reste la référence la plus citée. Service-public rappelle aussi que le règlement sanitaire départemental peut imposer des conditions plus strictes.
La mesure de surface habitable n'est pas celle de la loi Carrez, qui concerne la vente d'un lot de copropriété et dont les règles de calcul sont proches mais pas identiques ; le guide consacré à l'erreur de surface Carrez traite de l'acheteur, pas du locataire. Pour un bail, un relevé contradictoire ou établi par un professionnel, avec le plan des hauteurs, évite toute discussion sur ce qui compte ou non.
L'énergie : un critère de décence qui se durcit par étapes
Depuis la loi Climat et résilience, la performance énergétique fait partie de la décence. Le calendrier s'applique aux baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits à partir de chaque échéance : les logements classés G ne peuvent plus être loués comme résidence principale depuis 2025, les F suivront en 2028 et les E en 2034. Un logement G loué avec un bail reconduit en 2025 ou après peut donc être déclaré non décent pour ce seul motif, même s'il est sec et bien équipé.
Les résidences principales par classe DPE au 1er janvier 2025
Part de chaque classe dans les 30,9 millions de résidences principales de France. Estimation statistique du ministère, tous statuts d'occupation confondus.
- A3,3 %
- B5,3 %
- C27,2 %
- D33,7 %Seuil de décence à partir de 2034 : classes A à D
- E17,8 %Hors décence pour les baux de 2034 et après
- F7,9 %Hors décence pour les baux de 2028 et après
- G4,8 %Hors décence depuis les baux de 2025
3,9 millions
de résidences principales classées F ou G, soit 12,7 % du parc.
13,8 %
des logements du parc locatif privé sont des passoires F ou G, environ 1,1 million.
5,8 %
seulement dans le parc social, contre 14,0 % chez les propriétaires occupants.
Source : ministère de la Transition écologique, SDES, le parc de logements par classe de performance énergétique au 1er janvier 2025, publié en novembre 2025. Largeur des barres proportionnelle à la part de chaque classe.
Le critère énergétique dépend d'une étiquette, et une étiquette peut être fausse dans les deux sens : un DPE trop favorable masque une passoire, un DPE trop sévère peut être contesté par le bailleur. Quand la classe est au cœur du litige, un contrôle des données du diagnostic, surface, isolation, système de chauffage, s'impose avant d'aller devant le juge. Le guide sur le DPE erroné et sa contre-expertise détaille ces vérifications.
L'humidité : le vrai champ de bataille
C'est le motif le plus fréquent des dossiers de décence, et le plus disputé. Le bailleur répond presque toujours la même chose : le locataire ne chauffe pas assez, n'aère pas, fait sécher son linge à l'intérieur. Parfois c'est vrai. Souvent, le logement réunit les conditions pour que même un occupant attentif ne puisse pas éviter la condensation : simple vitrage, murs non isolés formant des ponts thermiques, absence d'entrée d'air, extraction bouchée ou inexistante dans la salle d'eau, chauffage d'appoint insuffisant.
Distinguer une condensation d'usage d'un défaut du bâti demande des mesures, pas des impressions : taux d'humidité relative sur plusieurs jours, température des parois, débit des bouches d'extraction, recherche d'infiltrations par la façade ou la toiture, humidité dans la masse des murs en pied. Les causes possibles sont expliquées dans la fiche humidité dans le logement du glossaire, et la mécanique ventilation-isolation dans le guide sur les moisissures liées à l'isolation et à la ventilation, écrit pour une maison neuve mais dont le diagnostic est le même. Un rapport qui chiffre ces grandeurs change la nature de la discussion : on ne parle plus de comportement, on parle d'un logement qui ne répond pas au décret.
Mettre le bailleur en demeure, sans cesser de payer
Première règle, rappelée en toutes lettres par l'administration : le locataire ne doit en aucun cas suspendre le loyer de sa propre initiative. Même dans un logement manifestement indécent, une retenue spontanée expose à une procédure pour impayés et à la résiliation du bail. La suspension ou la réduction du loyer existent, mais c'est le juge qui les décide.
La démarche suit l'article 20-1 de la loi de 1989 :
- Rassembler les preuves : photos datées, relevés d'humidité, échanges avec le bailleur, éventuel constat de commissaire de justice, rapport technique.
- Envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception qui liste chaque manquement au décret et demande la mise en conformité. La structure d'une mise en demeure efficace reste la même que pour une malfaçon : faits, fondement, demande, délai.
- Attendre deux mois. Sans réponse ou sans accord, saisir la commission départementale de conciliation, gratuite et facultative, ou directement le juge.
- Saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Le bail en cours reste valable pendant toute la procédure, et le locataire n'a pas à quitter les lieux pour agir. L'action se prescrit par trois ans.
Quand la CAF retient l'aide au logement
Si vous percevez une aide au logement, un levier existe avant même le juge. Lorsque l'organisme payeur, la CAF ou la MSA, constate que le logement n'est pas décent, il conserve l'allocation au lieu de la verser, pendant une durée maximale de dix-huit mois, et en informe le propriétaire (article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation). Cette notification vaut mise en demeure du bailleur.
Avis d'échéance · mois type
Exemple fictif : studio loué 720 € + 60 € de charges, aide au logement de 210 €.
- Loyer
- 720,00 €
- Provision sur charges
- 60,00 €
- Aide au logement conservée par la CAF
- − 210,00 €
- Payé par le locataire
- 570,00 €
Montants inventés pour l'illustration.
- Pendant la conservationLe locataire paie le loyer et les charges diminués de l'aide. Ce paiement partiel n'est pas un impayé : le bailleur ne peut pas s'en servir pour demander la résiliation du bail.
- Travaux faits dans les 18 moisL'organisme verse au propriétaire les sommes conservées. La mise en conformité est donc son intérêt direct.
- Travaux non faits au terme du délaiLes sommes conservées sont perdues pour le propriétaire, et il ne peut pas réclamer au locataire la part de loyer correspondante.
En pratique, le constat est réalisé par un agent de la CAF ou par un opérateur qu'elle mandate, souvent après un signalement du locataire, de la mairie ou d'un travailleur social. Le dispositif ne remplace pas le juge : il ne fixe pas de liste de travaux opposable ni de délai assorti d'astreinte. Mais il crée une pression financière réelle, et un constat officiel de non-décence pèse lourd si l'affaire va ensuite au tribunal.
Ce que le juge peut ordonner
Saisi par le locataire, le juge des contentieux de la protection fixe la nature des travaux et le délai pour les exécuter. Il peut réduire le loyer, suspendre son paiement jusqu'à l'exécution des travaux, avec ou sans consignation des sommes, et prolonger la durée du bail. La consignation protège les deux parties : le locataire ne garde pas l'argent pour lui, le bailleur ne le touche qu'une fois les travaux faits. Le jugement est transmis au préfet.
Le juge peut aussi indemniser le trouble de jouissance subi depuis le début des désordres, et les dommages matériels : vêtements, literie ou meubles abîmés par l'humidité, surconsommation de chauffage. Ces postes supposent des justificatifs et, pour les désordres techniques, une description précise des causes. Si le bailleur conteste l'origine de l'humidité, le juge ordonnera souvent une mesure d'expertise ; un rapport technique produit dès l'assignation permet parfois de s'en passer, ou au moins d'orienter la mission de l'expert.
Deux limites existent pour le seul critère énergétique : dans une copropriété, le bailleur peut démontrer qu'il n'a pas pu obtenir le vote des travaux sur les parties communes malgré ses diligences, et des contraintes architecturales ou patrimoniales peuvent empêcher d'atteindre la classe requise. Ces exceptions ne jouent pas pour l'humidité, le chauffage ou la sécurité électrique. Si la panne vient d'un chauffage collectif de l'immeuble, le locataire agit toujours contre son bailleur, qui se retournera contre le syndicat : le guide sur la panne de chauffage collectif en copropriété décrit ce second étage.
La voie civile et la voie administrative
Parallèlement à l'action contre le bailleur, la collectivité dispose de ses propres outils. Un signalement à la mairie, au service communal d'hygiène et de santé quand il existe, ou à l'agence régionale de santé, peut déclencher une visite. Si les désordres dépassent la simple indécence et atteignent l'insalubrité ou un danger pour la sécurité, l'autorité prend un arrêté qui prescrit les travaux, avec possibilité de les faire exécuter d'office aux frais du propriétaire. Le fonctionnement de ces arrêtés, vu du côté du propriétaire, est détaillé dans le guide sur l'arrêté de mise en sécurité.
Deux chemins qui peuvent être suivis en même temps
En haut, ce que vous engagez contre le bailleur. En bas, ce que la puissance publique peut engager. Un constat de non-décence par la CAF vaut mise en demeure sur la voie civile.
Faites glisser le schéma pour suivre les deux voies.
Les deux voies ne s'excluent pas. Elles se renforcent : un rapport de visite du service d'hygiène ou un constat de la CAF est une pièce de premier ordre devant le juge civil, et l'action civile permet d'obtenir ce que l'administration ne donne pas, une réduction de loyer et une indemnisation.
Ce qu'un rapport technique apporte au locataire
Face à un bailleur qui conteste, la preuve est à construire. Un rapport d'expertise à votre demande reprend le logement critère par critère au regard du décret : relevé des surfaces et hauteurs, mesures d'humidité et de température des parois, contrôle des ventilations, état des menuiseries, repérage visuel des défauts électriques apparents, lecture critique du DPE. Il distingue ce qui relève du bâti de ce qui relève de l'usage, et propose la liste des travaux nécessaires, celle que le juge pourra reprendre dans sa décision.
Le bailleur peut aussi y trouver son compte : un propriétaire de bonne foi qui fait établir un diagnostic contradictoire sait exactement quels travaux engager, et dans quel ordre, avant que le litige ne s'installe. Lorsque les deux parties acceptent d'y participer, une expertise amiable contradictoire permet souvent de clore le dossier sans procès.
