Quels travaux le locataire doit laisser faire, et ce que la lettre doit dire
Le locataire n'est pas maître de l'immeuble. L'article 7 e de la loi du 6 juillet 1989 l'oblige à permettre l'accès au logement pour quatre familles de travaux : l'amélioration des parties communes ou privatives de l'immeuble, le maintien en état et l'entretien normal du logement, l'amélioration de sa performance énergétique, et les travaux qui le rendent conforme aux critères de décence. Refuser l'accès pour ces travaux expose le locataire à une action du bailleur, voire à la résiliation du bail pour manquement à ses obligations.
En contrepartie, le bailleur doit prévenir. Avant le début du chantier, il informe le locataire de la nature des travaux et de leurs modalités d'exécution, par une notification remise en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception. C'est cette lettre qui servira ensuite de référence : un chantier qui s'en écarte donne prise au locataire. Voici ce qu'une notification complète contient, et ce que chaque ligne vous permet de contrôler.
Une notification de travaux, lue ligne à ligne
Objet : notification de travaux dans le logement que vous occupez
1Nature : remplacement complet de la salle de bains (baignoire, faïence, réseaux d'eau) et de l'évier de cuisine.
2Modalités : intervention de l'entreprise de plomberie en semaine, de 8 h 30 à 17 h 30. Accès aux pièces concernées et au compteur d'eau.
3Dates : du lundi 3 au vendredi 28 novembre, soit quatre semaines. Coupures d'eau prévues les 4 et 18 novembre.
4Mesures pendant le chantier : douche mise à disposition au rez-de-chaussée, protection des sols et des meubles par l'entreprise.
Remise en main propre contre signature, ou lettre recommandée avec avis de réception
- Exigé par la loiLa nature des travaux dit si l'on est bien dans les cas de l'article 7 e. Des travaux de pur confort pour un futur occupant, par exemple, n'en relèvent pas forcément.
- Exigé par la loiLes modalités fixent le cadre : si l'entreprise vient le samedi ou occupe d'autres pièces que celles annoncées, le chantier ne respecte plus la notification.
- Fortement conseilléLa durée annoncée permet d'anticiper le seuil des 21 jours. Sans dates, gardez vous-même un relevé jour par jour.
- Fortement conseilléUne solution de remplacement pour l'eau, la cuisine ou le sommeil désamorce la plupart des litiges avant qu'ils naissent.
Le bailleur qui engage des travaux pour remettre un logement aux normes de décence, notamment énergétiques, ne peut pas se voir opposer un refus : c'est l'hypothèse inverse de celle du locataire qui réclame ces travaux, détaillée dans le guide sur le logement indécent et l'obligation de travaux du bailleur.
Pendant le chantier : les jours interdits et les nuisances tolérables
La loi pose une règle simple et souvent ignorée : aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Cet accord doit être clair, idéalement écrit ; le silence ne vaut pas accord. Les horaires en semaine, eux, relèvent des arrêtés préfectoraux ou municipaux sur le bruit, que la mairie communique sur demande.
La semaine d'un logement occupé en travaux
- LunPossible
- MarPossible
- MerPossible
- JeuPossible
- VenPossible
- SamAccord exprès
- DimAccord exprès
Un jour férié en semaine bascule dans la même règle que le week-end : pas de travaux sans l'accord exprès du locataire.
Un chantier dans un logement habité produit toujours du bruit, de la poussière et des allées et venues. Le locataire doit les supporter, « quelque incommodité » qu'elles lui causent selon les termes du code civil. Ce qui ne relève plus de l'incommodité normale, ce sont les dommages : un meuble rayé, un appareil électronique encrassé, une moquette tachée de plâtre. Ceux-là s'indemnisent, par l'entreprise qui les a causés ou par le bailleur tenu d'assurer la jouissance paisible du logement, comme pour les dégâts causés par un artisan pendant des travaux.
Dans un immeuble ancien, la poussière n'est pas seulement une gêne. Les peintures d'avant 1949 peuvent contenir du plomb, et certains matériaux d'avant 1997 de l'amiante : un décapage ou un perçage mal protégé expose les occupants. Le parc locatif privé est plus exposé que le reste des logements, puisque 35 % des logements loués ont été construits avant 1948, selon le SDES. Si vous avez un doute sur les matériaux touchés, demandez au bailleur les repérages réalisés avant travaux ; le guide sur l'amiante percée pendant des travaux explique les réflexes à avoir.
Au-delà de 21 jours : le loyer baisse à proportion de ce que vous perdez
L'article 1724 du code civil est le cœur du sujet. Tant que les réparations durent vingt et un jours ou moins, le locataire les supporte sans contrepartie. Si elles durent plus longtemps, « le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé ». Le seuil, longtemps fixé à quarante jours, a été ramené à vingt et un jours par la loi ALUR de 2014, et la loi de 1989 étend ce mécanisme aux travaux de l'article 7 e.
Deux paramètres, donc : le temps et la partie du logement. Une salle de bains inutilisable pendant cinq semaines ne pèse pas comme un séjour entier bâché pendant cinq semaines. Le texte ne donne ni barème ni méthode, et il ne dit pas explicitement si les vingt et un premiers jours entrent dans le calcul une fois le seuil franchi. À défaut d'accord, le juge tranche au vu des pièces : c'est pourquoi la mesure précise de ce qui a été perdu, et pendant combien de temps, pèse lourd.
Simulateur : touchez les pièces dont vous êtes privé
Appartement type de 50 m². Cet outil illustre le raisonnement de l'article 1724 au prorata des surfaces ; il ne préjuge pas de ce qu'un juge retiendrait.
Part du logement privée : 25 %
Lecture 1 : sur toute la durée
321 €
Lecture 2 : à partir du 22e jour
128 €
Seuil de 21 jours dépassé : une diminution de loyer est due, proportionnelle à la durée et aux pièces perdues.
Calcul : loyer × (jours ÷ 30) × part des surfaces privées. Une cuisine ou une salle de bains inutilisable prive souvent de bien plus que sa surface ; un juge peut en tenir compte.
La proportion de surface n'est qu'un point de départ. Priver un ménage de sa seule salle d'eau oblige à se laver ailleurs ; priver une famille de sa cuisine renchérit chaque repas. Un expert qui visite le logement pendant les travaux peut décrire l'usage réellement perdu, pièce par pièce et semaine par semaine, et c'est ce relevé, plus qu'un simple ratio, qui convainc. Pour figer la situation à une date donnée, un constat de commissaire de justice est aussi utile ; le guide commissaire de justice ou expert bâtiment aide à choisir.
Chantier abusif, logement inhabitable : ce que le juge peut ordonner
Au-delà de la baisse de loyer, la loi donne au locataire deux leviers plus forts. Le premier vise le chantier lui-même : si les travaux entrepris dans un logement occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire, s'ils ne respectent pas la notification, ou si leur exécution rend l'utilisation du logement impossible ou dangereuse, le juge peut en prescrire l'interdiction ou l'interruption. C'est l'arme contre le chantier qui s'éternise sans raison, les ouvriers qui débarquent sans prévenir ou les travaux lancés pour pousser un locataire à partir.
Le second levier vise le bail : si les réparations rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du locataire et de sa famille, l'article 1724 lui permet de faire résilier le bail. Entre ces extrêmes, il reste le terrain classique du trouble de jouissance : un échafaudage de ravalement qui plonge une chambre dans l'obscurité pendant des mois, un chantier de copropriété qui rend un balcon inaccessible. Ces travaux décidés par le syndicat des copropriétaires ne sont pas ceux du bailleur, mais c'est vers lui que le locataire se tourne ; il lui appartient ensuite de se retourner vers le syndicat ou l'entreprise, sujet traité dans le guide sur le ravalement de façade.
- 1Travaux de 21 jours au plus, gêne ordinaire
- À supporter, sans contrepartie automatique. Les dommages aux biens restent indemnisables.
- 2Plus de 21 jours
- Diminution du loyer à proportion du temps et de la partie du logement perdue.
- 3Chantier abusif, vexatoire, non conforme à la notification, dangereux
- Le juge peut interdire ou interrompre les travaux, et allouer des dommages et intérêts.
- 4Logement rendu inhabitable
- Résiliation du bail possible, ou à négocier : relogement temporaire, suspension du loyer.
Un tiers du parc locatif privé attendu pour des travaux d'ici 2034
Les travaux dans des logements occupés vont devenir plus fréquents, et ce n'est pas une impression. Depuis 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus être proposé à la location dans un nouveau bail, et le calendrier se durcit : les F en 2028, les E en 2034. Pour garder leur locataire, beaucoup de bailleurs choisissent de rénover en cours de bail, précisément dans le cadre de l'article 7 e.
Part du parc locatif privé visée par chaque échéance, au 1er janvier 2025
Faites glisser pour voir tout le graphique
- Parts au 1er janvier 2025, cumulées par échéance
- Mêmes parts au 1er janvier 2024
Ces rénovations lourdes, isolation, remplacement du chauffage, menuiseries, sont exactement le type de chantier qui dépasse vingt et un jours et touche plusieurs pièces à la fois. Elles peuvent aussi décevoir : un DPE qui ne progresse pas après travaux relève d'un autre litige, entre le bailleur et ses entreprises, abordé dans le guide sur la performance énergétique non atteinte après rénovation. Et si c'est la classe elle-même qui est contestée, voyez le DPE erroné et sa contre-expertise.
Faire valoir ses droits : la méthode en cinq temps
- Tenir un journal du chantier. Dates de présence des ouvriers, pièces occupées, coupures d'eau ou d'électricité, photos datées. C'est la matière première du calcul de l'article 1724.
- Écrire au bailleur dès le 22e jour. Par lettre recommandée, rappelez la date de début, la durée écoulée et les pièces inutilisables, et demandez une diminution de loyer chiffrée. Une mise en demeure précise ouvre la discussion.
- Ne pas cesser de payer de soi-même. Suspendre le loyer sans accord ni décision de justice expose à une procédure pour impayés. Proposez plutôt une compensation sur les prochaines échéances, par écrit.
- Faire constater. Pendant le chantier, un constat ou une visite d'expert fige ce qui est perdu et les dommages aux biens. Après, il est souvent trop tard pour prouver l'état d'une pièce.
- Saisir le juge si rien ne bouge. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire connaît des litiges du bail d'habitation. Une tentative de conciliation, gratuite, auprès d'un conciliateur de justice est une étape utile, et souvent exigée, avant.
À la fin du bail, gardez ce dossier. Un logement rendu après de gros travaux se compare mal à l'état des lieux d'entrée, et des traces de chantier peuvent être imputées à tort au locataire : le guide sur l'état des lieux de sortie et les retenues sur le dépôt de garantie explique comment faire la part des choses.
