Cet article concerne l'acheteur d'un appartement ou d'un studio créé dans une ancienne maison individuelle, le plus souvent un pavillon de banlieue découpé en deux, trois ou quatre logements. Si le bien a été rénové et revendu par un professionnel, l'article sur l'achat d'un bien rénové par un marchand de biens complète celui-ci. Si la difficulté porte sur une maison entière qui ne correspond pas à son permis, voyez plutôt la non-conformité au permis de construire découverte après l'achat.
Lot 01Le phénomène
Un découpage que l'État surveille commune par commune
Diviser un pavillon rapporte : une maison de 120 m² vendue d'un bloc vaut souvent moins que quatre petits logements vendus séparément. En Île-de-France, le phénomène est assez répandu pour que les services de l'État aient classé chaque commune selon son exposition au risque de division pavillonnaire. Les plus exposées forment un arc serré au nord et à l'est de Paris.
Communes franciliennes classées selon le risque de division pavillonnaire
Nombre de communes par classe de score (en points). Plus le score est élevé, plus la commune cumule les facteurs de division.
80 communes au-dessus de 20 points
204 au-dessus de 15 points
Sur deux pavillons photographiés pour la même étude : 1 logement déclaré, 9 logements détectés ; 2 déclarés, 16 détectés.
Toutes les divisions ne sont pas des affaires de marchands de sommeil, loin de là. Beaucoup sont faites par des familles, des héritiers ou de petits investisseurs, parfois avec soin. Mais le même schéma revient dans les dossiers d'expertise : la maison a été découpée sans repenser ce qu'elle partage, et c'est l'acheteur qui le découvre.
Lot 02Le statut
Juridiquement, ce n'est plus une maison
Le Code de la construction et de l'habitation est explicite : la division par lots d'un immeuble d'habitation lui confère la qualité de bâtiment d'habitation collectif (article L126-16). Un pavillon partagé en quatre lots n'est donc plus une maison individuelle : il entre dans la catégorie des immeubles collectifs et des exigences qui vont avec, à commencer par la séparation entre les logements.
Deuxième conséquence, automatique celle-là : la copropriété. Dès que la propriété d'un immeuble est répartie en lots entre plusieurs personnes, la loi du 10 juillet 1965 s'applique de plein droit, avec un règlement de copropriété, un état descriptif de division et un syndic. Le compteur général, les canalisations qui desservent plusieurs logements, la toiture et souvent le jardin deviennent des parties communes. Si un défaut affecte l'une d'elles, la question de savoir qui agit et qui paie est traitée dans l'article sur le vice caché en copropriété, parties communes ou privatives.
Troisième conséquence : votre lot a une surface privative au sens de la loi Carrez, mentionnée dans l'acte. Elle exclut les parties de moins de 1,80 m de hauteur, ce qui pèse lourd dans un logement sous les combles. Un écart de plus de 5 % ouvre droit à une diminution du prix, à condition d'agir dans l'année qui suit l'acte : tout est détaillé dans l'article sur l'erreur de surface Carrez.
Lot 03L'écorché
Ce que la maison partage encore, niveau par niveau
Une maison est pensée pour une seule famille : un compteur, un tableau électrique, une évacuation, des planchers qui séparent des chambres et non des foyers. La division coupe les pièces, rarement les réseaux. Touchez un repère pour voir ce qu'on y constate et qui en répond.
Coupe d'un pavillon divisé en quatre lots
Faites glisser le schéma pour le voir en entier.
Un compteur général pour quatre foyers
- Ce qu'on voit
- Un compteur unique au sous-sol, puis des piquages vers chaque niveau, parfois des sous-compteurs que le distributeur ne relève pas.
- Pourquoi ça compte
- La facture se partage à l'estime, une fuite chez l'un se paie à quatre, et chaque réparation coupe l'eau de tout l'immeuble. Les canalisations après compteur deviennent des parties communes.
- Qui en répond
- La copropriété pour la gestion. Le vendeur, si l'installation vous a été présentée comme individuelle.
Un plancher conçu pour séparer des chambres, pas des foyers
- Ce qu'on voit
- Solives et parquet d'origine, une plaque de plâtre vissée dessous, ni isolant ni protection contre le feu.
- Pourquoi ça compte
- Bruits de pas et de voix, odeurs qui passent, et rien pour ralentir un incendie d'un logement à l'autre.
- Qui en répond
- L'auteur des travaux de division, et le vendeur s'il les a réalisés ou fait réaliser.
Les eaux usées du dessus traversent votre plafond
- Ce qu'on voit
- Une descente qui passe dans un coffrage, ou à nu, jusqu'à une seule sortie vers l'égout.
- Pourquoi ça compte
- Un bouchon ou un joint qui fuit chez l'un abîme l'autre, et réparer suppose d'ouvrir le plafond du voisin.
- Qui en répond
- La copropriété pour la canalisation commune, l'installateur pour les pentes et les raccords mal faits.
Un studio dont une partie ne compte pas
- Ce qu'on voit
- Une pièce sous rampant, une fenêtre de toit, une bonne part du sol sous 1,80 m de hauteur.
- Pourquoi ça compte
- Seule la partie à 1,80 m ou plus entre dans la surface habitable. Sous 14 m² ou 33 m³, la division qui a créé ce logement est interdite.
- Qui en répond
- Le vendeur et, selon les cas, l'agent ou le notaire qui ont présenté le lot comme un logement.
Un accès créé après coup
- Ce qu'on voit
- Un escalier métallique rapporté sur le côté de la maison, une porte percée dans la façade à l'étage.
- Pourquoi ça compte
- Percer une façade et créer un escalier modifient l'aspect extérieur : une déclaration préalable au minimum. La fixation dans une maçonnerie ancienne et le garde-corps se vérifient.
- Qui en répond
- Le vendeur pour l'absence d'autorisation, l'entreprise qui a posé l'escalier pour sa solidité.
Un ancien sous-sol devenu logement
- Ce qu'on voit
- Une petite fenêtre au ras du terrain, des traces d'humidité en pied de mur, peu de lumière naturelle.
- Pourquoi ça compte
- Le Code de la santé publique interdit de mettre à disposition pour l'habitation des caves et sous-sols impropres par nature à l'habitation. Transformer une cave en logement crée aussi de la surface habitable, ce qui relève de l'urbanisme.
- Qui en répond
- Le vendeur, et la discussion peut porter sur un local qui n'aurait jamais dû être vendu comme logement.
L'individualisation des compteurs est possible, mais elle a un coût : demande au distributeur d'eau, nouvelles colonnes, parfois une gaine à créer dans un logement pour desservir celui du dessus. Ce chiffrage fait partie du préjudice que vous pouvez réclamer si l'annonce ou l'acte vous présentaient des installations indépendantes.
Lot 04Les seuils
Les divisions que la loi interdit purement et simplement
L'article L126-17 du Code de la construction et de l'habitation interdit certaines divisions, quel que soit le procédé : vente, partage ou location. Sont visés les immeubles frappés d'une interdiction d'habiter ou d'un arrêté de péril ou d'insalubrité, et surtout la création de logements :
- d'une surface habitable inférieure à 14 m² ou d'un volume habitable inférieur à 33 m³, sans compter les parties communes ;
- dépourvus d'une installation d'eau potable, d'évacuation des eaux usées ou d'un accès à l'électricité ;
- sans constat de risque d'exposition au plomb ni recherche d'amiante.
Le piège tient à la définition de la surface habitable : les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m n'y entrent pas. Un studio mansardé de 18 m² au sol peut ainsi tomber à 12 m² habitables. Faites le calcul avec vos propres mesures.
Une division interdite expose son auteur à des sanctions pénales prévues par le même code, et le texte vise aussi ceux qui vendent ou louent les logements qui en sont issus. Pour vous, acheteur, l'enjeu est civil : un logement qui n'aurait pas dû être créé ne se loue pas sereinement, se revend mal et peut faire l'objet de mesures de l'administration.
Lot 05Les autorisations
Ce que la mairie aurait dû voir passer
Dans les secteurs où l'habitat indigne est présent ou menace de s'étendre, l'intercommunalité compétente en habitat, ou à défaut la commune, peut soumettre à une autorisation préalable les travaux qui créent plusieurs logements dans un immeuble existant : c'est le « permis de diviser » (article L126-18). Elle doit la refuser si la division tombe dans un cas interdit, et peut la refuser ou l'assortir de conditions si les logements créés menacent la sécurité des occupants ou la salubrité publique. Quand les travaux exigent déjà un permis de construire ou une déclaration préalable, cette autorisation d'urbanisme tient lieu de permis de diviser. Son absence ne remet pas en cause le bail d'un locataire de bonne foi : c'est le propriétaire qui s'expose.
Indépendamment de ce régime, les travaux qui accompagnent presque toujours la division relèvent du droit de l'urbanisme : nouvelle porte ou fenêtre en façade, escalier extérieur, fenêtres de toit, surélévation, transformation d'un garage ou d'un sous-sol en logement. Le plan local d'urbanisme peut aussi imposer une taille minimale de logement ou un nombre de places de stationnement par logement créé.
Le temps joue en partie pour le propriétaire : au-delà de dix ans après l'achèvement, l'irrégularité d'une construction ne peut plus, en principe, justifier le refus d'un nouveau permis, sauf exceptions comme une construction réalisée sans aucun permis alors qu'il en fallait un. Si votre projet de travaux bute sur une division jamais déclarée, l'article sur le permis de construire non conforme détaille ces mécanismes de régularisation.
Le dossier de la division, pièce par pièce
Chez le notaire et le vendeur
- État descriptif de division et règlement de copropriété : ce qui est commun et ce qui est à vous, compteur et canalisations compris.
- Titre de propriété du vendeur : la maison a-t-elle été achetée entière, et quand a-t-elle été découpée ?
- Factures et attestations d'assurance des travaux : qui a fait la division, et une garantie décennale la couvre-t-elle ?
- Constat plomb et recherche d'amiante réalisés avant la division, que la loi exige pour créer les logements.
À la mairie
- Délibération instaurant le permis de diviser, si elle existe, et la décision rendue pour cette adresse.
- Déclarations préalables et permis déposés pour la maison : façade, escalier, fenêtres de toit, surélévation.
- Règlement du PLU applicable à la date de la division : taille minimale des logements, stationnement.
- Arrêtés visant l'immeuble : mise en sécurité, insalubrité, interdiction d'habiter.
Un arrêté de péril ou de mise en sécurité pris sur l'immeuble change la nature du dossier : la procédure propre à ces arrêtés est expliquée dans l'article sur l'arrêté de mise en sécurité.
Lot 06Les séparatifs
Bruit, feu, eau : ce qui passe d'un logement à l'autre
Dans une maison individuelle, personne n'attend d'un plancher en bois qu'il arrête le bruit d'une conversation ou la fumée d'un incendie. Dès qu'il sépare deux foyers, il doit le faire. Or la division se contente souvent de fermer un escalier intérieur et de poser une plaque de plâtre sous les solives.
Trois défauts reviennent dans ce type de logement :
- L'acoustique. Pas, chocs et voix traversent un plancher bois non désolidarisé. Le niveau atteint se mesure, et la comparaison avec ce qu'on peut attendre d'un logement en immeuble collectif se discute en expertise. Les mécanismes de preuve sont les mêmes que pour l'isolation phonique non conforme d'un appartement neuf, et le cas du parquet ancien entre voisins est traité dans l'article sur le bruit de parquet du voisin du dessus.
- L'isolement au feu. Un plancher bois nu, un ancien escalier intérieur simplement condamné par une cloison légère, un conduit de cheminée commun : autant de chemins pour un incendie. C'est un point que votre assureur peut soulever et que l'expert vérifie en sondant.
- L'eau. Une salle d'eau créée à l'étage au-dessus d'une chambre, sans étanchéité sous le carrelage, finit par marquer le plafond du dessous. Une évacuation commune transforme le moindre bouchon en sinistre à deux logements.
Lot 07Les recours
Contre qui agir, sur quel fondement, et dans quel délai
Le bon fondement dépend de deux questions : qui a fait la division, et qu'est-ce que le vendeur savait. Un vendeur qui a acheté la maison entière et l'a découpée lui-même n'est pas dans la même position qu'un propriétaire qui revend un lot acheté déjà divisé.
- Vices cachés
- Quand : défaut grave, invisible à la visite, antérieur à la vente, par exemple des réseaux communs dissimulés derrière des coffrages.
- Délai : deux ans à partir de la découverte. La clause d'exclusion de garantie tombe si le vendeur connaissait le défaut, ce que les juges retiennent souvent pour celui qui a réalisé lui-même la division.
- Démarches détaillées dans le guide du vice caché.
- Dol
- Quand : le vendeur a sciemment caché une information déterminante, comme une division interdite ou jamais autorisée.
- Effet : annulation de la vente ou dommages et intérêts. Délai de cinq ans à partir de la découverte.
- Garantie décennale du vendeur
- Quand : le vendeur a fait réaliser les travaux de division moins de dix ans avant la vente. Il est alors réputé constructeur (article 1792-1 du Code civil).
- Pour : les désordres qui touchent la solidité ou rendent le logement impropre à sa destination. Le déroulé figure dans le recours en garantie décennale étape par étape.
- Surface Carrez
- Quand : la surface privative réelle est inférieure de plus de 5 % à celle de l'acte.
- Délai : un an à compter de l'acte authentique, pour une baisse de prix proportionnelle.
- Notaire et agent immobilier
- Quand : ils ont manqué à leur devoir de vérification ou de conseil, par exemple en ignorant une division manifestement récente.
- Voir la responsabilité du notaire et celle de l'agence immobilière.
Ces fondements se cumulent souvent dans une même action, à condition de démontrer précisément ce qui ne va pas. C'est le rôle de l'expertise amiable : relever les surfaces et les volumes, suivre chaque réseau du compteur au robinet, sonder un plancher, comparer l'état réel avec l'état descriptif de division et chiffrer la mise en conformité. Si vous n'avez signé qu'un compromis, une expertise avant achat pose ces questions avant qu'elles ne deviennent les vôtres.
