Vous avez emporté une maison à une vente aux enchères. Quelques semaines plus tard, les premiers travaux montrent une charpente atteinte, un mur qui travaille ou une installation électrique à refaire. Le réflexe est d'invoquer le vice caché. Dans une vente aux enchères judiciaire, cette porte est fermée par la loi.
Cette page explique pourquoi, ce qu'il vous reste malgré tout, et surtout ce qu'il faut faire avant d'enchérir, parce que c'est la seule étape où l'expertise change le résultat. Pour la mécanique générale de la garantie quand elle s'applique, voyez la procédure après la découverte d'un vice caché.
Pourquoi les vices cachés ne jouent pas dans une vente judiciaire
Le Code civil le dit en une phrase : la garantie des vices cachés n'a pas lieu dans les ventes faites par autorité de justice (article 1649). La raison est pratique. Le bien est mis en vente à la demande des créanciers, le propriétaire ne choisit ni la date ni les conditions, et le juge ne peut pas garantir l'état d'une chose qu'il fait vendre. Le risque de l'état du bien est donc transféré à l'acheteur, qui l'accepte en enchérissant.
La garantie des vices cachés selon la façon dont le bien est vendu
Le mot « enchères » recouvre des ventes qui ne se valent pas. Vérifiez laquelle vous concerne avant d'enchérir.
Saisie immobilière, licitation judiciaire
Pas de garantieVentes faites par autorité de justice, devant le juge de l'exécution ou le tribunal. L'article 1649 du Code civil exclut la garantie des vices cachés dans ces ventes. Un défaut découvert après l'adjudication ne peut donc pas être invoqué contre le vendeur. C'est le cas le plus courant des « ventes aux enchères de maisons ».
Vente volontaire aux enchères par un notaire
Garantie possibleIci le propriétaire vend volontairement, sans décision de justice. Le régime de droit commun s'applique, avec la garantie des vices cachés, sauf clause qui l'écarte dans le cahier des charges. Lisez cette clause avant l'enchère : elle est fréquente.
Vente de gré à gré classique
Garantie possibleLe droit commun, avec les protections détaillées dans le guide du vice caché. Ce n'est pas l'objet de cette page.
Cela ne signifie pas que l'acheteur n'a aucun recours dans toutes les situations, mais qu'il doit les chercher ailleurs que dans la garantie contre le vendeur. La suite les détaille.
Ce qu'il vous reste après l'adjudication
Quatre pistes restent ouvertes selon les circonstances. Aucune ne remplace la garantie des vices cachés, mais chacune peut compenser une partie de la perte si le dossier s'y prête.
- Le diagnostiqueur, si un diagnostic annexé est faux. Les diagnostics figurent au cahier des conditions de vente. Si l'un d'eux annonçait un bien sain alors que le défaut était détectable (amiante, termites, électricité, par exemple), le professionnel peut être mis en cause. Voyez le recours contre un diagnostic erroné et la définition du diagnostic erroné.
- Les garanties des constructeurs. Si des travaux de moins de dix ans ont été réalisés, la garantie décennale suit l'ouvrage et profite à l'acquéreur, y compris par adjudication. C'est souvent le recours le plus utile sur une maison récemment rénovée.
- L'assureur du bien, pour un sinistre postérieur. Un dommage survenu après l'adjudication relève de votre assurance, à condition d'avoir assuré le bien dès la vente. Voyez quand l'assureur refuse d'indemniser.
- Les erreurs d'information avant l'enchère. Si la description du bien dans le cahier est manifestement fausse, c'est devant le juge de l'exécution, selon la procédure applicable à la vente, qu'il faut examiner ce qui reste possible, et vite. Faites-vous conseiller par un avocat dès la découverte.
Un point à ne pas confondre. La surenchère est une faculté ouverte à un tiers qui n'a pas enchéri, pendant dix jours après l'adjudication. L'adjudicataire ne peut pas s'en servir pour échapper à un bien dont il découvre l'état. Le vice caché, lui, n'est pas un motif d'annulation d'une vente judiciaire.
Le calendrier d'une vente sur saisie : ce qu'on peut encore faire à chaque étape
Tout se joue dans les jours qui précèdent l'audience. Après, il n'y a plus de marge. Le schéma suivant montre où l'on peut encore agir, et où cela devient impossible.
Quand les portes se ferment, dans une vente sur saisie immobilière
Schéma de principe. Les dates exactes de visite et d'audience figurent dans les annonces de la vente et dans le cahier des conditions de vente.
Avant la vente
Lire le cahier des conditions de vente
Description du bien, procès-verbal descriptif du commissaire de justice, diagnostics, mise à prix, servitudes, occupation. Il est consultable au greffe et chez l'avocat poursuivant.
OuvertJour de visite
Visiter, avec un professionnel si possible
Les visites sont organisées par le commissaire de justice, à des créneaux fixés. Demandez à l'avance si vous pouvez venir accompagné d'un expert.
Ouvert, créneaux limitésJour de l'audience
Enchérir par avocat, avec un plafond
Les enchères passent par un avocat. Fixez avec lui, avant l'audience, la somme que vous ne dépasserez pas, travaux compris.
Dernier choix libreAdjudication
Adjugé
Plus de garantie des vices cachés. Vous n'avez plus aucune porte de sortie pour renoncer au bien, vous devez payer le prix.
Verrouillé10 jours après
Surenchère du dixième, possible par un tiers
Un autre enchérisseur peut faire monter le prix d'un dixième dans les dix jours, par acte d'avocat. Cela peut vous faire perdre le bien ; ce n'est pas un recours qui vous est ouvert pour un défaut découvert.
Pas pour vous
Les délais précis varient selon les tribunaux et les affaires. Le cahier des conditions de vente et l'avocat poursuivant donnent les dates réelles, et le site officiel de l'administration rappelle la procédure générale de la saisie immobilière.
Faire expertiser avant l'enchère : quoi regarder, et en combien de temps
Une expertise avant l'enchère ne dure en général pas plus de quelques heures. Elle ne cherche pas à tout voir, elle cherche à identifier les postes de risque pour les chiffrer. Si vous ne devez retenir qu'une chose : un bien vendu aux enchères est souvent vide, parfois dégradé, et rarement visité à fond.
La fiche de visite en trois temps
À remplir avant de fixer votre plafond d'enchère. Chaque case coche un risque que vous pourrez chiffrer.
Dehors
- Toiture : tuiles décalées ou cassées, mousses épaisses, faîtage et solins, gouttières. Voyez aussi la toiture en mauvais état après achat.
- Façades et murs : fissures en escalier ou qui s'élargissent, enduit qui sonne creux, humidité en pied de mur.
- Terrain : pentes vers la maison, arbres proches des murs, regards d'eaux usées, cuve de fioul enterrée.
Dedans
- Plafonds et angles : auréoles, peinture qui cloque, odeur de moisi, plinthes qui gonflent.
- Sols : affaissement, portes qui frottent, fissures au droit des murs porteurs.
- Réseaux : tableau électrique, chaudière, compteurs, canalisations apparentes, évacuations. Un bien vide depuis longtemps cache souvent un réseau à refaire.
Papiers
- Procès-verbal descriptif : compare-t-il bien ce que vous voyez ? Ce qu'il ne mentionne pas est un point à vérifier.
- Diagnostics : date, périmètre, anomalies signalées. Un diagnostic erroné ouvre un recours, voir le recours contre un diagnostic erroné.
- Occupation et travaux : bien occupé, travaux récents, assurance décennale encore valable. Voyez la décennale qui suit le bien.
Un expert du bâtiment compare ce qu'il voit au procès-verbal, repère ce qui manque et chiffre une fourchette de travaux. Cette fourchette devient votre marge : votre plafond d'enchère est le prix que vous accepteriez si le bien était sans défaut, moins ces travaux, moins vos frais. La logique est la même que pour l'expertise avant l'achat d'un bien classique et que pour la vérification avant un achat de maison, avec une différence : ici, vous n'aurez pas de seconde chance.
Si votre bien a déjà été remis en vente rénové par un professionnel, un autre raisonnement s'applique : voyez l'achat d'un bien rénové par un marchand de biens. Enfin, une expertise avant achat se commande avant l'audience, pas après : une fois adjugé, elle ne sert plus qu'à chiffrer ce que vous aurez à financer.
Fixer son plafond d'enchère sans se faire piéger par la mise à prix
La mise à prix est un point de départ, pas une estimation. Elle est souvent fixée très bas pour attirer les enchérisseurs, et l'adjudication se fait fréquemment bien au-dessus. Raisonnez à l'inverse : partez de ce que vaudrait le bien en bon état, retirez les travaux que l'expertise a chiffrés, retirez les frais qui s'ajoutent au prix, et ne dépassez jamais le total obtenu.
- Les frais. Au prix d'adjudication s'ajoutent des frais de procédure, les honoraires de l'avocat et les droits de mutation. Faites-les chiffrer par votre avocat avant l'audience.
- La marge d'erreur. Gardez une réserve sur les travaux. Un bien non visité en profondeur révèle presque toujours un poste de plus.
- L'occupation. Un bien occupé ne se libère pas du jour au lendemain, et chaque mois compte dans votre financement.
- Le financement. L'accord de prêt doit couvrir le prix, car le paiement est exigé dans un délai court après l'adjudication. Demandez-le avant de monter sur l'estrade.
Retenez la logique : la garantie légale n'existe pas dans ce cadre, donc c'est l'enchérisseur qui joue le rôle de l'assureur. Le prix de départ est faible, mais le risque est entièrement à votre charge, et la seule façon de le réduire est de le mesurer avant. Pour les cas où vous avez déjà acheté et cherchez ce qu'il reste, le guide du vice caché donne la vue d'ensemble, et un expert peut déterminer si un défaut relève d'un autre recours que la garantie contre le vendeur.
