Cet article traite des maisons construites hors du cadre du CCMI alors qu'il aurait dû s'appliquer. Si vous avez bien signé un CCMI et que le constructeur a disparu en cours de route, l'article sur l'abandon de chantier en CCMI et la garantie de livraison est plus adapté. Si votre problème est seulement un dépassement de délai, voyez les pénalités de retard en CCMI.
ILes trois montages qui évitent le CCMI
Le CCMI coûte au constructeur : il doit souscrire une garantie de livraison auprès d'un établissement financier, s'engager sur un prix et un délai, et ne peut appeler les fonds qu'au rythme fixé par la loi. Certains professionnels préfèrent un habillage juridique qui produit la même maison sans ces contraintes. Trois montages reviennent dans les dossiers que nous voyons en Île-de-France.
Ce que vous avez signé
Un contrat de maîtrise d'œuvre avec la société qui vous a vendu le projet, puis un devis par corps d'état avec des entreprises qu'elle vous a présentées.
Ce qui s'est passé en réalité
Le plan venait de cette société, elle a choisi les entreprises, fixé le calendrier et tenu toutes les réunions. Vous n'aviez qu'un interlocuteur.
Ce que vous avez signé
Un simple devis de gros œuvre, puis d'autres devis pour la charpente, la couverture et les menuiseries, avec la même entreprise.
Ce qui s'est passé en réalité
Une seule entreprise réalisait au moins le gros œuvre, la mise hors d'eau et la mise hors d'air. Sans plan fourni par elle, c'est le contrat sans fourniture de plan qui s'imposait, avec sa propre garantie de livraison.
Ce que vous avez signé
Un contrat d'entreprise pour une partie des travaux, le reste étant laissé à votre charge ou confié à des « partenaires ».
Ce qui s'est passé en réalité
L'entreprise avait fourni le plan, directement ou par un dessinateur travaillant pour elle. La loi vise aussi celui qui ne réalise qu'une partie des travaux dans ce cas.
Les deux textes qui fondent la requalification sont courts. L'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation impose le CCMI à toute personne qui construit une maison « à partir d'un plan qu'elle a proposé ou fait proposer », et l'étend à celle qui ne réalise qu'une partie des travaux lorsque le plan a été fourni par elle ou pour son compte. L'article L. 232-1 encadre le contrat sans fourniture de plan dès qu'une entreprise réalise au moins le gros œuvre, la mise hors d'eau et la mise hors d'air. Et l'article L. 230-1 ferme la porte aux arrangements : ces règles « sont d'ordre public ». Signer un document intitulé « maîtrise d'œuvre » n'y change rien si les faits racontent autre chose.
IICe que le CCMI vous aurait apporté
La meilleure façon de mesurer ce qu'un montage déguisé vous a coûté est de poser côte à côte les protections du contrat légal et celles qui restent quand on l'a évité. Basculez entre les deux situations : les mailles barrées sont celles que le montage a retirées.
Le filet de protections du CCMI, avant et après le montage
Huit protections du maître d'ouvrage. Chaque maille porte sa référence.
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Garantie de livraison
CCH L. 231-6
Si le constructeur fait défaut, un garant paie l'achèvement de la maison au prix et dans les délais convenus.
absenteEn cas de faillite d'une entreprise, personne n'est tenu de finir à sa place.
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Un prix global, révision encadrée
CCH L. 231-2
Le contrat fixe le prix convenu de la maison et les conditions de sa révision éventuelle.
absenteChaque devis vit sa vie : avenants, oublis entre lots et hausses s'additionnent.
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Des paiements plafonnés par étape
CCH R. 231-7
15 % à l'ouverture, 25 % aux fondations, 40 % aux murs, 60 % hors d'eau, 75 % hors d'air, 95 % aux équipements.
absenteLes acomptes peuvent dépasser les travaux réellement faits.
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Un délai et des pénalités de retard
CCH L. 231-2
La date d'ouverture, la durée des travaux et les pénalités en cas de retard figurent au contrat.
absenteLe retard d'un lot bloque les autres sans sanction prévue.
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Le plan et la notice annexés
CCH L. 231-2
La maison est décrite, plan et notice à l'appui, ainsi que le coût des travaux que vous vous réservez.
absenteLes travaux oubliés entre deux devis restent à votre charge.
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Le contrôle du prêteur
CCH L. 231-10
La banque ne doit pas émettre son offre sans avoir vérifié que le contrat comporte les mentions obligatoires.
absenteFace à un dossier de maîtrise d'œuvre, la banque n'a souvent rien à vérifier.
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Les garanties légales des constructeurs
C. civ. art. 1792 et suivants
Parfait achèvement, biennale et décennale à compter de la réception.
conservéeChaque entreprise en doit pour ses propres travaux, encore faut-il qu'elle soit assurée.
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L'assurance dommages-ouvrage
C. assur. L. 242-1
Obligatoire pour le maître d'ouvrage, elle préfinance les réparations décennales.
conservéeL'obligation reste, mais dans ces montages elle est souvent oubliée.
8 protections sur 8. Le contrat légal couvre le chantier jusqu'à la livraison, puis les garanties prennent le relais.
La perte la plus lourde est la première. La garantie de livraison est celle qui joue quand une entreprise tombe en liquidation judiciaire en laissant un chantier inachevé. Dans un montage en lots séparés, chaque entreprise défaillante laisse un trou que le propriétaire doit combler en trouvant, en payant et en coordonnant un remplaçant. Les deux protections qui subsistent ne couvrent pas cette situation : elles jouent après la réception, pas pendant le chantier.
IIICe que trouvent les contrôles de la DGCCRF
Le contournement du CCMI n'est pas un cas d'école. La DGCCRF contrôle régulièrement les constructeurs de maisons individuelles, et les chiffres qu'elle a publiés en réponse à des questions de députés montrent que plus d'un professionnel contrôlé sur deux présente au moins une anomalie.
Part des professionnels contrôlés en anomalie
Enquêtes de la DGCCRF sur le secteur de la construction de maisons individuelles. Le trait vertical marque la moitié des professionnels contrôlés.
- 201549 %
- 201758 %
- 201955,6 %
- 285 professionnels contrôlés
- 202061,8 %
- 199 professionnels contrôlés
- 57
- injonctions de mise en conformité adressées en 2019
- 32
- procédures pénales engagées en 2019
- 300 000 €
- d'amende et deux ans d'emprisonnement encourus depuis la loi Élan, contre 37 500 € auparavant
Dans la seconde réponse, le ministère précise ce que ses enquêteurs recherchent : des professionnels « laissant croire au consommateur qu'il bénéficie des garanties du CCMI alors que ce n'est pas le cas ». Il rappelle aussi les deux éléments qui, selon lui, font basculer un contrat dans le CCMI.
« La fourniture du plan par le constructeur est l'un des éléments déterminants de la qualification du contrat, l'autre élément déterminant étant que le maître d'ouvrage n'a qu'un seul interlocuteur. »
IVComment le juge décide s'il y avait un CCMI
Le juge ne s'arrête pas aux titres des documents. Il rassemble un faisceau d'indices et regarde de quel côté il penche. Dans l'affaire tranchée par la Cour de cassation le 3 mai 2018 (n° 17-15.067), le professionnel signataire d'un contrat de maîtrise d'œuvre avait choisi les entreprises, fait établir les devis sans proposer plusieurs devis par lot, et dirigé l'ensemble de la construction : il a été assimilé à un constructeur au sens de l'article L. 231-1. L'ANIL présente cette décision et ses suites.
Cochez ce qui correspond à votre chantier. La balance ne rend pas un jugement, elle montre de quel côté pèsent les faits que vous pourrez prouver.
La balance des indices
À droite, les faits qui rapprochent votre montage d'un CCMI. À gauche, ceux qui montrent un projet réellement mené par vous.
Les pièces qui alimentent cette balance sont rarement dans le contrat lui-même. Ce sont les plaquettes commerciales, le cartouche des plans, les courriels d'organisation du chantier, les comptes rendus de réunion, l'extrait Kbis des entreprises, les relevés de virements. Le même raisonnement sert d'ailleurs quand un maître d'œuvre ou un architecte est mis en cause pour une faute de conception ou de suivi : il faut établir ce qu'il a réellement fait, pas ce que dit l'intitulé de sa mission.
VUne fois le CCMI reconnu : deux chemins
La requalification n'est pas une fin en soi. Elle ouvre une alternative, et le choix dépend surtout de l'état de la maison et de ce que vous voulez en faire.
Annuler ou garder
La nullité du CCMI est une nullité de protection : seul le maître d'ouvrage peut la demander.
Demander la nullité
- Le contrat disparaît : chacun doit restituer ce qu'il a reçu.
- En principe, remise en état du terrain, donc démolition aux frais du constructeur, et remboursement des sommes versées.
- Le juge contrôle la proportionnalité de la démolition au regard de l'avancement et de l'équilibre financier.
Limite. Le 3 mai 2018, la démolition a été refusée : maison faite aux deux tiers, close et couverte, sommes versées inférieures aux travaux. Et le 7 avril 2016 (n° 15-13.900), la Cour a jugé que choisir la nullité exclut les pénalités de retard, et qu'un acte signé en connaissance du vice peut valoir confirmation.
Garder la maison et réclamer
- Faire juger que les règles du CCMI s'appliquaient et chiffrer ce que leur absence vous coûte.
- Par exemple : le surcoût d'achèvement qu'un garant aurait pris en charge, les sommes appelées en avance sur l'échéancier, le retard.
- Agir contre les personnes qui pouvaient éviter ce préjudice, en plus de la société.
Point clé. Il faut une évaluation précise de l'état réel du chantier et du coût pour le terminer, poste par poste. C'est le cœur du dossier, et c'est un travail d'expertise technique.
Les autres débiteurs possibles
- Le dirigeant
- Le 9 juillet 2020 (n° 18-21.552), la Cour a retenu la responsabilité personnelle du gérant qui avait fait construire sans garantie de livraison : faute intentionnelle, infraction pénale, détachable de ses fonctions.
- La banque
- Elle doit vérifier les mentions d'un CCMI (art. L. 231-10). Mais le 25 juin 2020, la Cour a jugé qu'elle n'avait pas à requalifier elle-même un dossier présenté comme une maîtrise d'œuvre avec dix marchés séparés.
- Le pénal
- L'article L. 241-8 punit le fait de commencer les travaux sans contrat conforme ou sans garantie de livraison. Un signalement peut être déposé sur SignalConso.
La voie de la banque est donc plus étroite qu'on le croit : le contrôle de l'article L. 231-10 porte sur ce que la banque a reçu. La responsabilité du dirigeant, en revanche, prend toute son importance quand la société a disparu, ce qui est fréquent dans ces dossiers. Lorsque la maison a été achevée malgré tout, la requalification ne prive pas des garanties légales : une maison livrée non conforme au plan ou affectée de désordres se traite ensuite avec les mêmes outils que pour un CCMI signé, à commencer par la garantie de parfait achèvement et l'assurance dommages-ouvrage si elle a été souscrite.
VICe qu'il faut établir avant toute démarche
Dans ces dossiers, le juridique et le technique se répondent. La requalification repose sur des faits d'organisation, et la réparation sur des faits de chantier. Avant d'écrire à quiconque, rassemblez :
- Les documents d'origine : plaquettes, plans avec leur cartouche, échanges avant la signature, tout ce qui montre d'où vient le plan.
- La chaîne des paiements : chaque facture, chaque virement, avec la date et l'entreprise destinataire.
- L'organisation réelle : courriels de planning, comptes rendus de réunion, convocations, signataires des ordres.
- L'état du chantier à date : ce qui est réalisé, ce qui est mal fait, ce qui manque, et combien il en coûte pour terminer.
- Les assurances : attestations décennales de chaque entreprise, et dommages-ouvrage si elle existe.
Le quatrième point est celui que le propriétaire ne peut pas produire seul. La comparaison entre les sommes versées et la valeur des travaux exécutés commande à la fois la proportionnalité d'une éventuelle démolition et le montant d'une indemnisation. Une expertise amiable unilatérale permet de figer cet état et de chiffrer l'achèvement avant que d'autres entreprises n'interviennent. Si le litige est porté devant le tribunal, le même travail prépare l'expertise judiciaire, où la question de la qualification sera de toute façon posée.
Un dernier point sur les délais. L'action en nullité se prescrit en principe par cinq ans, et les actes que vous signez après avoir compris la situation peuvent être lus comme une confirmation du contrat. Avant de signer un avenant ou un procès-verbal de réception avec le professionnel en cause, faites examiner votre dossier.
