1« Viabilisé » sur l'acte, inachevé dans la rue
Un lotissement, au sens du Code de l'urbanisme, c'est un terrain divisé en lots destinés à être bâtis. Lorsque la division crée des voies ou des espaces communs, elle passe par un permis d'aménager, et ce permis contient un programme des travaux : la voie interne et sa structure, les bordures et trottoirs, l'éclairage, les réseaux d'eau potable, d'eaux usées et d'eaux pluviales, l'électricité, les télécoms, et pour chaque lot un branchement amené jusqu'en limite de propriété. C'est tout cela que recouvre le mot « viabilisé » dans votre acte de vente.
Le litige naît presque toujours du décalage entre ce programme et la rue que vous voyez. Certains défauts sont visibles depuis le trottoir, quand il existe. D'autres ne se révèlent qu'à la première pluie d'orage ou le jour où un sous-sol se remplit. Le plan ci-dessous les rassemble sur un lotissement type, avec ce que chacun dit de la responsabilité.
Six défauts de viabilisation, repérés sur un lotissement de huit lots
Plan masse schématique, vue de dessus. Les réseaux sont dessinés sous la chaussée.
- eau potable
- eaux usées et branchements
- eaux pluviales
- regard de visite
- trottoir prévu
- 1Chaussée restée en couche de base. L'enrobé définitif peut être différé pendant la construction des maisons, mais dans un délai fixé par l'arrêté.
- 2Regard en saillie. Un tampon qui dépasse de quelques centimètres est normal sur une couche de base. Il ne l'est plus après la finition.
- 3Tronçon d'eaux usées en contre-pente. Invisible en surface : le collecteur retient l'eau, s'encrasse et finit par refouler dans les branchements.
- 4Avaloir bouché ou sous-dimensionné. L'eau de la voie stagne au point bas, devant une entrée de lot.
- 5Trottoir jamais réalisé. Prévu au programme des travaux, absent sur le terrain.
- 6Branchement de lot non raccordé. L'attente posée en limite du lot 7 ne rejoint pas le collecteur.
Il est rare qu'un lotissement présente un seul de ces défauts. Une voie inachevée cache souvent des réseaux posés à la hâte, et l'eau qui stagne en surface a parfois la même cause que celle qui remonte par les siphons : un réseau d'eaux pluviales qui n'évacue pas. Si l'eau envahit votre terrain plutôt que la rue, la question relève aussi du drainage et des terrassements de votre propre lot, à distinguer soigneusement de la voirie commune.
2Les lots ont été vendus avant la fin des travaux : cherchez le garant
En principe, un lotisseur doit achever les travaux avant de vendre. L'article R*442-13 du Code de l'urbanisme ne l'autorise à vendre plus tôt que dans deux cas, et seulement si l'arrêté de permis d'aménager, ou un arrêté ultérieur, le prévoit :
- Finitions différées. Le revêtement définitif de la voirie, les trottoirs et les plantations peuvent être reportés pour ne pas être abîmés pendant la construction des maisons. Le lotisseur s'engage alors sur un délai, et garantit l'exécution par une consignation en compte bloqué ou par une garantie d'achèvement.
- Garantie d'achèvement. Le lotisseur produit une garantie d'achèvement donnée par une banque, un établissement financier ou une société de caution mutuelle, qui couvre les travaux restants.
La conséquence pratique est considérable. Selon l'article R*442-15, cette garantie peut être mise en œuvre par les acquéreurs de lots, l'association syndicale, le maire, le président de l'intercommunalité ou le préfet. Vous n'avez pas besoin d'attendre que l'association syndicale se réunisse. Si le lotisseur est défaillant, c'est-à-dire en redressement ou en liquidation judiciaire, ou s'il n'a pas exécuté les travaux dans le délai prévu, le garant doit payer les sommes nécessaires à l'achèvement.
Le nom du garant ne figure pas toujours dans votre acte. Il figure en revanche dans l'arrêté qui a autorisé la vente anticipée. Demandez en mairie, au service urbanisme, la copie de l'arrêté de permis d'aménager, de ses arrêtés modificatifs et de l'arrêté autorisant la vente des lots avant achèvement : ce sont des documents administratifs communicables. L'arrêté indique aussi la date limite d'achèvement, qui fait courir la défaillance du lotisseur.
Si le lotisseur est en procédure collective, deux démarches se mènent en parallèle : la mise en œuvre de la garantie d'achèvement, et la déclaration de votre créance au mandataire judiciaire dans le délai légal. Le mécanisme est proche de celui d'un chantier abandonné par une entreprise en liquidation, avec un avantage ici : la garantie existe en principe dès l'origine, elle n'a pas à être recherchée.
Un dernier document mérite d'être retrouvé si votre maison a été construite pendant cette période. Lorsque la vente a été autorisée avant l'achèvement, le permis de construire ne peut être accordé que si les équipements qui desservent le lot sont achevés : le lotisseur remet alors à l'acquéreur un certificat qui l'atteste, sous sa responsabilité, et ce certificat est joint à la demande de permis (article R*442-18). Si le branchement qu'il certifiait achevé n'existe pas ou ne fonctionne pas, ce certificat engage directement son signataire. Et si ce sont les équipements du lotissement qui ont retardé la construction, la question des pénalités de retard du constructeur de la maison se pose autrement : la cause du retard est extérieure à son chantier.
3Après l'achèvement : à qui appartiennent la voie et les réseaux
Une fois les travaux terminés, le lotisseur dépose en mairie une déclaration attestant leur achèvement et leur conformité, la DAACT. Les voies et réseaux sont réceptionnés, puis ils changent de mains. Deux schémas existent. Soit ils sont transférés à une association syndicale des acquéreurs, que le lotisseur s'est engagé à constituer dès sa demande de permis (article R*442-7 du Code de l'urbanisme). Soit ils sont transférés à la commune, en vertu d'une convention signée avec elle. Le propriétaire de la voie est celui qui l'entretient, et celui qui agit contre les constructeurs en cas de défaut.
Pour les défauts d'ouvrage, le lotisseur ne se contente pas de vendre des terrains. Celui qui a fait réaliser les voies et réseaux, puis vendu les lots qu'ils desservent, peut être recherché comme constructeur de ces ouvrages au titre de l'article 1792-1 du Code civil, aux côtés des entreprises de travaux publics qui les ont exécutés. Les désordres qui compromettent la solidité de la chaussée ou rendent un réseau impropre à son usage, un collecteur qui refoule, une voie qui s'affaisse, relèvent alors de la garantie décennale de l'article 1792, pendant dix ans à compter de la réception. La procédure de recours en décennale est la même que pour une maison.
Si l'eau des égouts remonte dans une maison, deux questions se superposent : le défaut du réseau commun, et les protections propres à la maison, comme le clapet anti-retour. La répartition des responsabilités dans ce cas est détaillée dans notre article sur le refoulement d'égout et le sous-sol inondé.
Qui répond de quoi, selon la situation
| Situation | Lotisseur | Garant d'achèvement | Entreprises VRD et assureurs | Association syndicale | Commune |
|---|---|---|---|---|---|
| La voie est restée en enrobé provisoire, les trottoirs n'existent pas | doit achever le programme | paie si le lotisseur défaille | non concerné | met en demeure, actionne la garantie | peut actionner la garantie |
| Le lotisseur est en liquidation, plus personne ne répond | déclaration de créance | premier interlocuteur | non concerné | actionne la garantie | peut actionner la garantie |
| Après réception, la chaussée s'affaisse ou un collecteur refoule | réputé constructeur des VRD | non concerné | garantie décennale | agit pour les ouvrages communs | agit si la voie lui a été transférée |
| Le branchement de votre lot n'est pas raccordé | délivrance d'un lot conforme | non concerné | selon qui a posé le branchement | non concerné | non concerné |
| L'eau de la voie stagne devant votre entrée | si la conception est en cause | non concerné | si l'exécution est en cause | entretien des avaloirs | si la voie lui a été transférée |
4Constituer le dossier technique
La plupart des dossiers de lotissement échouent pour la même raison : on écrit au lotisseur que « la rue n'est pas finie », sans pouvoir dire ce qui était prévu ni ce qui manque. Le garant, l'assureur ou le juge raisonnent en écarts mesurables entre un programme et un ouvrage. Huit pièces permettent d'établir ces écarts.
Les pièces qui disent si le lotissement est achevé
Arrêté de permis d'aménager et programme des travaux
Ce que le lotisseur devait construire : voirie, trottoirs, réseaux, éclairage.
Mairie, service urbanisme
Arrêté de vente anticipée et attestation de garantie
Le nom du garant, son engagement et la date limite d'achèvement.
Mairie, notaire de la vente
Certificat d'achèvement des équipements du lot
Ce que le lotisseur a attesté, sous sa responsabilité, pour votre permis de construire.
Dossier de permis de construire
DAACT et éventuelle contestation de la mairie
Si l'achèvement a été déclaré, et quand.
Mairie
Procès-verbal de réception des VRD
Point de départ des garanties des constructeurs et liste des réserves.
Lotisseur, association syndicale
Plans de récolement des réseaux
Ce qui a réellement été posé, avec les cotes et les pentes.
Lotisseur, gestionnaire des réseaux
Inspection caméra et essais d'étanchéité
L'état intérieur des collecteurs : contre-pentes, joints, écrasements.
Entreprise de réseaux, gestionnaire
Statuts de l'association syndicale ou convention avec la commune
Qui est propriétaire des ouvrages communs, donc qui agit.
Notaire, président de l'association
Ces pièces disent ce qui était prévu. Reste à établir ce qui existe. Un relevé contradictoire sur place, avec les niveaux des regards, la pente de la voie, le fonctionnement des avaloirs sous une pluie réelle et la lecture des inspections caméra, transforme une impression de « travail bâclé » en liste chiffrée de travaux restants. Mené dans le cadre d'une expertise amiable contradictoire, en convoquant le lotisseur et son garant, ce relevé leur devient opposable et accélère souvent un règlement.
5Agir seul ou à plusieurs
Un lotissement a un avantage rare dans les litiges de construction : tous les acquéreurs subissent le même défaut, et ils ont souvent signé avec le même notaire. Le front commun change le rapport de force, et l'association syndicale, si elle a été constituée, en est l'outil naturel. Mais l'attendre n'est pas une obligation.
- Pour l'inachèvement, chaque acquéreur peut mettre en demeure le lotisseur, puis le garant, en visant l'arrêté et le délai dépassé. La lettre doit dire précisément quels travaux du programme manquent.
- Pour un défaut d'ouvrage commun, l'action appartient en principe au propriétaire de la voie et des réseaux. Si l'association syndicale ne fonctionne pas, la première étape est souvent de la réveiller : convoquer une assemblée, désigner un président.
- Pour un dommage personnel, un sous-sol inondé, un branchement jamais raccordé, chaque propriétaire agit pour son propre préjudice, contre le lotisseur vendeur et contre les constructeurs.
- En cas de blocage, une expertise judiciaire peut être demandée en référé avant tout procès au fond. Elle suspend en pratique les discussions stériles : un expert désigné par le juge constate, chiffre et répartit.
Gardez enfin à l'esprit que la viabilisation du lotissement s'arrête en limite de votre lot. Ce qui se passe entre l'attente de branchement et votre maison, les canalisations sous le jardin, le raccordement, une éventuelle micro-station si le lotissement n'est pas raccordé au tout-à-l'égout, relève de votre constructeur ou de vos propres entreprises. Situer précisément le défaut de part et d'autre de cette limite est souvent la première chose qu'un expert établit.
