Ma fenêtre est privative : l'infiltration est-elle forcément à ma charge ?

Non. Tout dépend de l'endroit exact où l'eau entre. Si elle passe par la menuiserie elle-même ou par un joint dont le règlement de copropriété vous confie l'entretien, la réparation vous revient. Si elle passe par l'appui, le linteau, l'enduit ou une fissure de la maçonnerie autour de la fenêtre, la cause est en principe commune et le syndicat doit réparer. Seul un test d'arrosage méthodique ou une expertise permet de trancher.

Le syndic peut-il attendre l'assemblée générale pour agir ?

Pour un ravalement ou des travaux importants, oui, une décision de l'assemblée est en principe nécessaire. Mais en cas d'urgence, le syndic peut faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, puis en informer les copropriétaires. Il doit aussi déclarer le sinistre à l'assurance de l'immeuble sans attendre. Une infiltration active qui dégrade un logement justifie au moins des mesures provisoires.

Qui paie la peinture, le plâtre et le parquet abîmés ?

Si l'eau vient d'une partie commune, le syndicat des copropriétaires répond des dommages causés à votre lot, en pratique par l'intermédiaire de l'assurance de l'immeuble. Votre propre assurance habitation peut prendre en charge vos embellissements et vos biens, puis se retourner contre le syndicat. Si la cause est privative, c'est à vous de réparer, et votre responsabilité civile joue pour les dégâts causés chez un voisin.

Je suis locataire, à qui dois-je m'adresser ?

À votre bailleur, par écrit, avec photos et dates : c'est lui qui est copropriétaire et qui doit saisir le syndic. Déclarez aussi le sinistre à votre propre assureur habitation, qui couvre vos biens. Le bailleur doit vous assurer la jouissance paisible du logement et faire réparer, quitte à se faire rembourser ensuite par le syndicat si la cause est commune.

Infiltration par la façade en copropriété : qui paie ?

Diagnostic

Infiltration, condensation ou fuite : ce que dit la tache

Avant d'écrire au syndic, il faut être sûr que l'eau vient bien de dehors. Une tache sous une fenêtre a trois causes fréquentes, et seule la première met la façade en cause.

Infiltration par la façade

Elle apparaît ou grandit après une pluie poussée par le vent, sur la façade la plus exposée, souvent ouest ou sud-ouest en Île-de-France. Auréole à bord net, cloques de peinture, plâtre qui farine, parfois une flaque sur l'appui intérieur.

Condensation

Elle suit le froid, pas la pluie : angles de murs, tableaux de fenêtre, buée sur les vitres le matin, points noirs de moisissure. Elle survient souvent après un changement de fenêtres sans ventilation adaptée, un cas traité dans l'article sur les moisissures après changement des fenêtres.

Fuite intérieure

Elle ne dépend pas de la météo et persiste par temps sec : canalisation encastrée, radiateur, voisin du dessus. Le compteur d'eau qui tourne robinets fermés est un bon indice.

Sous une fenêtre en PVC d'un appartement en étage, la peinture du mur cloque et s'écaille en une large auréole jaunie qui descend de l'angle de l'appui jusqu'à la plinthe, à côté d'un radiateur ; une serpillière et un seau sont posés au sol — Le dessin de la tache est un premier indice. Partie de l'angle de l'appui et descendant en éventail jusqu'à la plinthe, elle désigne la jonction entre la menuiserie et la maçonnerie, ou l'appui lui-même. Une tache qui part du plafond, près de la façade, oriente plutôt vers le balcon ou le nez de dalle de l'étage supérieur.

Droit

Dans l'épaisseur du mur, qui possède quoi ?

Une façade de 30 centimètres d'épaisseur réunit des éléments qui n'ont pas le même propriétaire. Le premier texte à lire est le règlement de copropriété : c'est lui qui décrit les parties communes et privatives. Ce n'est que « dans le silence ou la contradiction des titres » que l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 répute communs le gros œuvre des bâtiments et les éléments d'équipement commun. Sélectionnez une couche du mur pour voir son statut habituel.

Coupe d'une façade au droit d'une fenêtre

Commune en principe
Privative en général
Selon le règlement

Deux conséquences pratiques. D'abord, la fenêtre a beau être privative, l'appui, le linteau et l'enduit qui l'entourent sont généralement communs : l'argument « c'est votre fenêtre » ne suffit pas tant que l'entrée d'eau n'est pas localisée. Ensuite, le plâtre et la peinture abîmés sont des dommages, pas la cause : leur caractère privatif ne dit rien de qui doit payer leur remise en état.

Diagnostic

Trouver l'entrée d'eau : arroser de bas en haut

Le test d'arrosage reproduit la pluie zone par zone, pendant qu'une personne surveille l'intérieur. La règle d'or est de commencer par le bas : l'eau projetée en haut ruisselle sur tout ce qui est dessous, et l'on ne saurait plus quelle zone a laissé passer. Chaque zone est arrosée longtemps, souvent un quart d'heure ou plus, avant de passer à la suivante. En étage, l'accès à la façade se fait depuis le balcon, par cordiste ou nacelle, ce qui suppose l'accord du syndic.

Où arroser, dans quel ordre, et ce que cela désigne

Si l'eau apparaît
Ce que cela oriente

Faites assister au test un représentant du syndic ou du conseil syndical, et filmez l'intérieur pendant l'arrosage, l'heure visible. Un test mené seul et sans témoin reste utile pour comprendre, mais il pèsera peu face à un syndic qui conteste. Si un balcon de l'étage supérieur est en cause, son étanchéité obéit à des règles particulières, détaillées dans l'article sur le défaut d'étanchéité d'un balcon.

Chiffres

Fenêtres et façades, parmi les désordres les plus fréquents

Les infiltrations par la façade n'ont rien d'exceptionnel. L'Agence Qualité Construction tient, avec la base Sycodés, le relevé des désordres constatés lors des expertises d'assurance dommages-ouvrage. Dans son édition 2026, l'étanchéité à l'eau représente 67 % des désordres observés sur la période 2023-2025, et les fenêtres extérieures arrivent au deuxième rang des éléments les plus touchés dans les logements collectifs.

Les dix éléments d'ouvrage les plus touchés en logement collectif

Équipements sanitaires10,7 %
Fenêtres et portes-fenêtres extérieures8,5 %
Réseaux d'eau intérieurs7 %
Revêtements de sol intérieurs7 %
Toitures-terrasses non accessibles, avec protection6,8 %
Façades lourdes en béton banché4,2 %
Revêtements de murs et plafonds intérieurs3,8 %
Toitures-terrasses accessibles3,8 %
Couvertures en grands éléments3,7 %
Toitures-terrasses non accessibles, sans protection3,4 %

Part de chaque élément dans le nombre de désordres relevés, en logements collectifs. En bleu : l'enveloppe verticale, fenêtres et façades. Source : Agence Qualité Construction, observatoire Sycodés, édition 2026, d'après les expertises dommages-ouvrage.

Ces chiffres portent sur des bâtiments de moins de dix ans, couverts par l'assurance dommages-ouvrage. Pour un immeuble récent, c'est donc d'abord cette assurance que le syndic doit actionner, avant même de chercher un responsable. Pour une façade plus ancienne, la question devient celle de l'entretien, et souvent du dernier ravalement : un ravalement de moins de dix ans mal exécuté peut engager l'entreprise, comme l'explique l'article sur la malfaçon de ravalement.

Droit

Cause commune ou cause privative : qui paie quoi

Une fois l'entrée d'eau localisée, la répartition suit une logique simple. Quand la cause est dans les parties communes, l'article 14 de la loi de 1965 est sans ambiguïté : « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes ». Il n'a pas besoin d'avoir commis une faute.

L'eau passe par l'enduit, l'appui, le linteau ou une fissure

Le syndicat fait réparer la façade, sur décision de l'assemblée si les travaux sont importants, ou d'urgence à l'initiative du syndic pour préserver l'immeuble.
Il indemnise vos dommages : plâtre, peinture, sol, mobilier, et le trouble de jouissance si une pièce devient inutilisable.
En pratique, l'assurance multirisque de l'immeuble prend le relais, et votre propre assureur peut avancer la remise en état de vos embellissements.

L'eau passe par la fenêtre elle-même

Vous faites réparer ou remplacer la menuiserie à vos frais, en respectant les règles d'aspect fixées par la copropriété.
Si la fenêtre a moins de dix ans, le menuisier qui l'a posée peut répondre de l'infiltration : voyez l'article sur la malfaçon de fenêtre.
Si l'eau a abîmé l'appartement du dessous, votre responsabilité civile joue envers le voisin.

Si vous venez d'acheter et que les traces avaient été repeintes avant la vente, la question devient celle du vice caché, traitée dans l'article sur le vice caché en copropriété. Et si ce sont des travaux votés par la copropriété, un ravalement ou un remplacement de garde-corps, qui ont créé l'infiltration, l'article sur les dégâts causés par les travaux de copropriété détaille l'indemnisation.

Assurance

Pourquoi la convention IRSI ne joue pas ici

Pour un dégât des eaux ordinaire, les assureurs appliquent entre eux la convention IRSI, qui désigne un assureur gestionnaire et accélère l'indemnisation. Mais son texte exclut expressément de son champ « les infiltrations par façades, murs enterrés, menuiseries extérieures ». Une infiltration par la façade se règle donc hors convention, selon le droit commun : chacun doit établir la cause, et c'est l'assureur de l'immeuble, ou celui du copropriétaire responsable, qui paie in fine. Nuance utile : lorsque la cause reste indéterminée, la convention redevient applicable.

Déclarez à votre assureur habitation dans le délai prévu par votre contrat, au moins cinq jours ouvrés, en précisant que l'eau semble venir de la façade.
Écrivez au syndic en recommandé, photos datées à l'appui, et demandez-lui de déclarer le sinistre à l'assurance de l'immeuble et de faire rechercher la cause.
Conservez tout : relevés de pluie des jours concernés, photos de l'évolution de la tache, échanges avec le syndic, factures de remise en état.

Action

Le syndic ne bouge pas : les leviers, dans l'ordre

L'inertie est la difficulté la plus courante : une infiltration par façade touche un seul lot, et les autres copropriétaires ne voient pas l'urgence. Quelques leviers font avancer les choses.

Le conseil syndical: Il contrôle la gestion du syndic. Lui transmettre le dossier, photos et courriers, crée un relais au sein de la copropriété.
L'ordre du jour: Tout copropriétaire peut demander l'inscription d'une question à l'ordre du jour de l'assemblée générale, par exemple la recherche de cause ou la réparation de la façade, avec un devis.
L'expertise contradictoire: Une expertise amiable contradictoire, à laquelle le syndic et l'assureur de l'immeuble sont convoqués, établit la cause et chiffre vos dommages sur une base difficile à contester.
Le juge: En référé, il peut ordonner une expertise judiciaire, puis condamner le syndicat aux travaux et à l'indemnisation. Les actions contre le syndicat se prescrivent en principe par cinq ans.

Les relations avec un syndic défaillant, sa mise en cause et son éventuel remplacement sont détaillées dans l'article sur les litiges avec le syndic. Locataire, vous passez par votre bailleur : c'est lui, copropriétaire, qui saisit le syndic.

Infiltration par la façade en copropriété : qui répare, qui indemnise, et comment le prouver

La cause décide de qui répare, pas l'endroit de la tache