Cet article traite des murs qui clôturent un terrain, en limite de propriété ou le long de la rue. Si le mur retient de la terre, avec un terrain nettement plus haut d'un côté, les règles changent : voyez l'article sur le mur de soutènement fissuré. S'il s'agit du mur d'une maison laissé à nu par une démolition voisine, l'article sur le mur pignon après démolition est plus adapté. Et pour une question de limite de terrain plutôt que d'état du mur, celui sur le bornage et la mitoyenneté.
01Avant tout
Le mur tient encore : danger immédiat ou lente dérive ?
Un mur de clôture ne tombe presque jamais sans prévenir. Il commence par se fissurer, puis par s'incliner, et c'est la vitesse de cette inclinaison qui compte, bien plus que son importance. Un mur penché depuis trente ans qui n'a plus bougé ne présente pas le même danger qu'un mur dont la fissure s'élargit de semaine en semaine.
Trois signes appellent une mise en sécurité sans attendre : une fissure qui traverse le mur sur toute sa hauteur et dont les lèvres ne sont plus dans le même plan, un chaperon qui a glissé ou dont des éléments sont tombés, et un mur qui penche du côté où des gens passent, rue, trottoir, allée de jardin ou aire de jeux. Dans ces cas, balisez l'espace au pied du mur côté chute, prévenez par écrit le voisin ou le propriétaire, et faites intervenir un maçon pour étayer ou démonter la partie instable. N'adossez rien contre le mur, et n'essayez pas de le redresser vous-même.
Hors urgence, l'essentiel est de dater. Photographiez le mur depuis un point fixe que vous pourrez retrouver, relevez l'inclinaison au fil à plomb au même endroit, et posez un témoin sur la fissure. La méthode de relevé, qui vaut aussi pour un mur de clôture, est détaillée dans l'article sur le mur de soutènement. Deux relevés à un mois d'intervalle disent plus de choses qu'une longue discussion entre voisins.
02Lire le mur
Ce que montre le pied du mur, avant qu'il ne tombe
La cause d'un mur qui bascule se lit presque toujours à sa base, du côté où personne ne regarde. C'est aussi là que se décide la responsabilité : un défaut d'entretien, un vice de construction ou le fait d'un voisin ne laissent pas les mêmes traces. La photo ci-dessous, prise côté jardin, en réunit cinq.
- Terre et compost entassés contre le mur. Le sol est plus haut d'une quarantaine de centimètres côté jardin. Un mur de clôture n'est pas conçu pour retenir de la terre : il devient un soutènement involontaire, la terre humide le pousse et le maintient mouillé. Si c'est le voisin qui a remblayé, c'est un argument majeur contre lui.
- Haie plantée au ras du mur. Les racines soulèvent ou contournent une fondation peu profonde, et la haie empêche l'enduit de sécher. Une plantation trop proche de la limite peut aussi relever des distances légales, comme l'explique l'article sur les racines d'arbres du voisin.
- Fissure en escalier dans les joints. Elle suit les joints entre les blocs, en marches, ce qui trahit un mouvement de la base : une partie du mur s'enfonce ou tourne. Une fissure franche qui traverse les blocs indique plutôt un effort brutal ou un mur trop long sans joint.
- Enduit tombé, blocs à nu. L'eau entre dans les blocs, le gel les fait éclater, et l'enduit ne protège plus rien. Un enduit qui se détache par plaques, signalé et jamais repris, est la forme la plus classique du défaut d'entretien.
- Mousse et humidité en partie basse. L'eau stagne au pied du mur, faute de pente ou d'évacuation. Si elle vient des eaux de pluie dirigées vers le mur par le terrain voisin, voyez l'article sur les eaux de ruissellement du voisin.
Photographiez ces éléments des deux côtés du mur si vous y avez accès, avec un mètre posé dans le cadre pour l'échelle. Une photo du remblai ou de la haie prise avant l'effondrement vaut beaucoup plus qu'une reconstitution après coup, quand le mur est à terre et que chacun a déjà son explication.
03Propriété
À qui appartient le mur ? La question qui décide de tout
Tant que la propriété du mur n'est pas établie, il est inutile de discuter de qui doit payer. Trois situations se présentent.
- Le mur longe la rue. Il ne sépare pas deux propriétés privées, il clôt un terrain le long de la voie publique : il appartient au propriétaire de ce terrain, seul. Toute la charge de l'entretien et des dégâts lui revient.
- Le mur sépare deux jardins ou deux cours. L'article 653 du Code civil le présume mitoyen, c'est-à-dire propriété commune des deux voisins, « s'il n'y a titre ou marque du contraire ».
- Un titre en dispose autrement. L'acte de vente, un ancien acte de partage, le cahier des charges du lotissement ou un procès-verbal de bornage peuvent attribuer le mur à l'un des deux. Le titre l'emporte sur la présomption.
Les marques qui renversent la présomption sont énumérées par l'article 654 du Code civil. Elles se voient au sommet du mur, et le schéma ci-dessous permet de les reconnaître.
Que dit le sommet de votre mur ?
La présomption de mitoyenneté joue
Un chaperon à deux pentes égales renvoie l'eau des deux côtés : rien n'indique que le mur ait été bâti par un seul voisin. Il est présumé commun, et son entretien comme sa reconstruction se partagent.
La marque doit avoir été posée lors de la construction du mur. Un chaperon refait depuis, d'un seul côté, ne prouve rien. Un titre de propriété, ou une possession exclusive pendant trente ans, l'emporte sur ces marques.
Si le mur est mitoyen, sa réparation et sa reconstruction « sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun » (article 655 du Code civil), donc en pratique par moitié. Le voisin qui refuse de payer peut s'en dispenser en abandonnant son droit de mitoyenneté (article 656), sauf si le mur soutient un bâtiment qui lui appartient ; il perd alors tout droit sur le mur. En ville, l'article 663 permet même de contraindre le voisin à contribuer à la construction et à la réparation de la clôture qui sépare les jardins, sur une hauteur fixée par les règlements ou usages locaux, ou à défaut de 3,20 m chaperon compris dans les villes de 50 000 habitants et plus, et de 2,60 m ailleurs. Les règles d'entretien courant, d'adossement et de surélévation d'un mur mitoyen sont développées dans l'article sur la mitoyenneté et le bornage.
04Après la chute
Qui répond des dégâts, selon l'endroit où le mur tombe
Le texte de base est l'article 1244 du Code civil : « le propriétaire d'un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu'elle est arrivée par une suite du défaut d'entretien ou par le vice de sa construction ». Les tribunaux entendent largement le mot bâtiment : un mur de clôture maçonné, incorporé au sol, en fait partie. La victime doit prouver que le dommage vient de l'effondrement et que celui-ci tient à l'entretien ou à la construction. Quand ces conditions ne sont pas réunies, elle peut selon les cas se fonder sur la responsabilité du fait des choses de l'article 1242. Pour le reste, tout dépend du côté où le mur est tombé.
Où le mur est-il tombé ?
- Qui répond
- Ce qu'il faut prouver
- Quelle assurance
Ce dernier point mérite d'être souligné : la tempête n'efface pas la responsabilité. Elle peut constituer une force majeure si elle était irrésistible et imprévisible, mais un mur qui s'effondre alors que ceux du quartier ont tenu sera presque toujours regardé comme un mur qui n'était pas en état de résister. Les démarches auprès de l'assureur après un coup de vent sont expliquées dans l'article sur les sinistres tempête refusés.
05Mur récent
Un mur construit depuis moins de dix ans
Un mur de clôture maçonné, fondé dans le sol et construit par une entreprise, est en principe un ouvrage au sens de l'article 1792 du Code civil. S'il penche ou tombe dans les dix ans qui suivent la réception, le constructeur en répond sans que vous ayez à prouver sa faute, dès lors que le désordre compromet la solidité du mur. Une simple clôture en panneaux, en grillage ou en gabions posée sans véritable fondation relève plutôt de la responsabilité contractuelle de l'entreprise.
Les défauts que l'on retrouve le plus souvent sur ces murs récents sont toujours les mêmes : une semelle trop peu profonde pour échapper au gel, qui en Île-de-France se situe couramment autour de 50 à 60 cm sous le terrain fini, des poteaux raidisseurs ou des chaînages absents sur un mur long et haut, l'absence de joint de dilatation sur un grand linéaire, ou un mur de clôture utilisé pour retenir un remblai sans avoir été calculé pour cela. Ces travaux extérieurs se font souvent sans marché écrit ni réception formelle : rassemblez devis, factures, photos du chantier et échanges avec l'entreprise. La marche à suivre est décrite dans l'article sur la garantie décennale étape par étape, et si l'entreprise n'était pas assurée, dans celui sur l'artisan sans assurance décennale.
06Le fait d'un tiers
Quand le voisin, ou son chantier, a fragilisé le mur
Le propriétaire du mur n'est pas toujours celui qui doit finalement payer. Si un voisin a remblayé contre le mur, planté au ras, détourné ses eaux de pluie vers sa base ou terrassé à son pied, le propriétaire peut se retourner contre lui, sur le terrain de la faute (article 1240 du Code civil) ou du trouble anormal de voisinage, désormais inscrit à l'article 1253. Dans un mur mitoyen, le voisin dont la faute a rendu les travaux nécessaires ne peut pas se contenter d'en payer la moitié.
Toute la difficulté est le lien de causalité. Le voisin répondra que le mur était vieux, sans fondation, jamais entretenu, et il aura souvent en partie raison. Il faut donc démontrer que son remblai, ses racines ou ses travaux ont provoqué ou accéléré la ruine, et dans quelle mesure : c'est le cœur d'une expertise. Quand le désordre suit un chantier, l'article sur les dommages causés par les travaux du voisin détaille les preuves à réunir, et si le chantier n'a pas encore commencé, un constat avant travaux fige l'état du mur.
07Dans l'ordre
Que faire, du premier signe à la reconstruction
- Sécuriser. Balisez le pied du mur côté chute, faites étayer ou démonter la partie instable par un professionnel. Si le mur menace la voie publique, le maire peut imposer des mesures par un arrêté de mise en sécurité, que l'article sur l'arrêté de péril permet de comprendre et, le cas échéant, de contester.
- Dater et documenter. Photos des deux faces, mesures d'inclinaison et de fissure, état du terrain de part et d'autre, plantations, écoulements. Après une chute, ne déblayez pas avant d'avoir photographié la fondation.
- Établir la propriété. Titres, plan de bornage, cahier des charges du lotissement, marques au sommet du mur. Sans cette étape, la discussion avec le voisin tourne en rond.
- Écrire. Une lettre recommandée au propriétaire ou au copropriétaire du mur, qui décrit le désordre, joint les photos et demande des travaux ou une participation chiffrée sur devis. Déclarez parallèlement le sinistre à votre assureur, même si vous doutez de la garantie.
- Faire constater contradictoirement. Une expertise amiable contradictoire, en présence du voisin et des assureurs, établit la cause et la part de chacun avant que les traces disparaissent.
- Tenter l'amiable, puis le juge. Pour un trouble de voisinage ou une demande jusqu'à 5 000 €, une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative est en principe obligatoire avant de saisir le tribunal (article 750-1 du Code de procédure civile). En cas de danger ou de désaccord technique, le juge des référés peut ordonner une expertise judiciaire.
