Huit ou neuf ans après la réception, une maison a traversé des hivers humides, quelques canicules et ses premiers tassements. C'est souvent à ce moment que se révèlent les désordres de construction : une fissure qui ne se referme plus, une auréole au plafond du garage, une plinthe qui gonfle près de la douche. C'est aussi la dernière période pendant laquelle les constructeurs et leurs assureurs de responsabilité décennale peuvent encore être appelés à les réparer.
Cet article décrit l'audit à mener avant l'échéance et l'acte qui protège vos droits. Si la date est déjà passée, la situation n'est plus la même : nous l'expliquons dans l'article consacré aux recours une fois la décennale expirée. Et une fois le désordre identifié, la suite du parcours est détaillée dans le recours en garantie décennale, étape par étape.
La date qui compte est sur le procès-verbal de réception
L'article 1792-4-1 du Code civil décharge les constructeurs de la garantie décennale « après dix ans à compter de la réception des travaux ». La réception, définie à l'article 1792-6, est l'acte par lequel vous acceptez l'ouvrage, avec ou sans réserves. Sa date figure sur le procès-verbal signé avec le constructeur ou chaque entreprise.
Ce n'est donc ni le jour de l'emménagement, ni la déclaration d'achèvement et de conformité déposée en mairie, ni la date de la dernière facture. Trois situations brouillent ce repère :
- Plusieurs entreprises reçues séparément. Si chaque lot a fait l'objet de sa propre réception, chaque entreprise a sa propre échéance. Le lot reçu en premier expire en premier.
- Aucun procès-verbal. Une réception tacite peut être reconnue, mais sa date se discute. Retenez la plus ancienne date plausible ; les critères retenus par les juges sont expliqués dans l'article sur la réception tacite.
- Achat en cours de garantie. Si vous avez acheté la maison à un premier propriétaire, la garantie vous a été transmise avec l'ouvrage, mais le délai n'est pas reparti de zéro : il court toujours depuis la réception d'origine. Pour un appartement acheté sur plan, les parties communes ont leur propre réception, avec ses pièges, détaillés dans le guide des malfaçons des parties communes d'une résidence neuve.
Où en est votre maison ?
Saisissez la date du procès-verbal de réception. Le calcul se fait dans votre navigateur : la date n'est ni envoyée ni enregistrée.
- Parfait achèvement, 1 an
- Bon fonctionnement, 2 ans
- Décennale seule
- Fenêtre d'audit conseillée
- Dernière ligne droite
- Fin du parfait achèvement
- 15 mars 2019
- Fin du bon fonctionnement
- 15 mars 2020
- Ouverture de la fenêtre d'audit
- 15 mars 2026
- Dixième anniversaire de la réception
- 15 mars 2028
Cette date est dans le futur
Vérifiez la date saisie. Si la réception n'a pas encore eu lieu, c'est elle qui fera partir les délais : tout ce que vous constatez d'ici là doit être noté en réserve sur le procès-verbal.
Première année : la garantie de parfait achèvement court
Signalez par écrit à l'entreprise tout désordre constaté, il relève de la garantie de parfait achèvement. La décennale court déjà en parallèle : l'audit de fin de garantie viendra dans sept à huit ans.
Deuxième année : la garantie de bon fonctionnement court encore
Les équipements dissociables, comme une VMC ou des volets roulants, relèvent de la garantie biennale, qui s'éteint au deuxième anniversaire de la réception. Faites-les vérifier avant cette date.
La décennale court, l'audit n'est pas encore urgent
Notez dans un carnet daté tout signe nouveau, avec photos. La fenêtre d'audit conseillée s'ouvrira le 15 mars 2026.
Vous êtes dans la fenêtre d'audit
Il reste plus de 16 mois avant le dixième anniversaire de la réception. C'est le bon moment pour faire le tour complet de la maison, en gardant au moins six mois pour préparer et délivrer un acte si un désordre est trouvé.
Dernière ligne droite
Il reste quelques mois. L'audit et la préparation de l'acte doivent être menés en même temps : rassemblez dès maintenant le procès-verbal, les contrats et les attestations d'assurance, et consultez un avocat. La suite est décrite dans le recours décennal étape par étape.
Le dixième anniversaire est passé
Un désordre qui n'a été désigné dans aucun acte avant cette date ne peut plus, en principe, être réclamé sur le fondement de la décennale. D'autres voies existent parfois : elles sont détaillées dans l'article sur les recours après dix ans.
Ce calcul ne remplace pas la lecture du procès-verbal. Le jour exact de l'échéance peut se discuter, en particulier après une réception tacite ou des réceptions par lots : ne travaillez jamais au plus juste.
Où regarder en premier
Un audit sérieux ne se limite pas aux fissures visibles en façade. L'Agence qualité construction publie chaque année, à partir des expertises dommages-ouvrage, le classement des ouvrages les plus souvent touchés par des désordres de nature décennale. Pour les maisons individuelles, son Observatoire de la qualité de la construction 2026 (données 2023-2025) donne un ordre de visite assez net : sept zones concentrent plus de la moitié des désordres recensés.
Les sept zones à visiter en priorité dans une maison de huit ou neuf ans
Surface de chaque disque proportionnelle à la part des désordres décennaux en maison individuelle, 2023-2025. Touchez une zone pour voir ce qui casse et ce que l'audit vérifie.
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1Couverture en tuiles 9,6 % des désordres
Ce qui casse : tuiles glissées ou mal fixées, noues et abergements de cheminée ou de fenêtre de toit mal traités. L'eau entre sans bruit et se perd dans l'isolant.
Ce que l'audit vérifie : les combles à la lampe (bois tachés, isolant tassé ou auréolé), puis la toiture depuis une nacelle ou à la jumelle, point singulier par point singulier. Pour aller plus loin : quelle garantie pour une fuite de toiture.
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2Façades maçonnées 10,3 % des désordres
Ce qui casse : fissures aux angles des baies, enduit qui se décolle ou faïence, fissures traversantes qui laissent passer l'eau. Chiffre obtenu en additionnant les façades en blocs béton (5,6 %) et en terre cuite (4,7 %).
Ce que l'audit vérifie : chaque fissure relevée sur plan, mesurée en longueur et en ouverture, avec un témoin daté si elle doit être suivie ; sondage de l'enduit ; humidité côté intérieur. Pour faire le tri : quand une fissure doit inquiéter.
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3Toiture-terrasse 7,1 % des désordres
Ce qui casse : relevés d'étanchéité qui se décollent en pied de mur, évacuations d'eaux pluviales sous-dimensionnées ou bouchées. Chiffre obtenu en additionnant les toitures-terrasses non accessibles avec protection (3,5 %) et sans protection (3,6 %).
Ce que l'audit vérifie : les relevés sur toute leur longueur, les naissances et le trop-plein, la pente, puis le plafond du garage en dessous. Pour aller plus loin : défaut d'étanchéité d'une terrasse.
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4Fenêtres et portes-fenêtres 6,6 % des désordres
Ce qui casse : infiltrations sous l'appui ou par le calfeutrement entre la menuiserie et la maçonnerie, plus rarement la menuiserie elle-même.
Ce que l'audit vérifie : les appuis et rejingots, les traces au pied des baies et sous les tableaux, si besoin un essai d'arrosage. Pour aller plus loin : malfaçon de fenêtre ou de menuiserie.
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5Équipements sanitaires 7,7 % des désordres
Ce qui casse : joints périphériques des douches, receveurs mal calés, douches à l'italienne sans ressaut dont l'eau migre sous le carrelage et dans le pied des cloisons.
Ce que l'audit vérifie : l'humidité au pied des cloisons et derrière les plinthes, au plafond de la pièce du dessous, l'état des joints et la pente vers l'évacuation. Pour aller plus loin : infiltration sous le carrelage d'une salle de bain.
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6Réseaux d'eau intérieurs 6,7 % des désordres
Ce qui casse : raccords encastrés qui suintent, canalisations mal protégées dans une dalle ou un doublage. La fuite est lente et longtemps invisible.
Ce que l'audit vérifie : le compteur, tous robinets fermés, sur plusieurs heures ; les taches et décollements le long des tracés. Pour aller plus loin : fuite d'une canalisation encastrée.
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7Revêtements de sol intérieurs 8,3 % des désordres
Ce qui casse : carrelage qui se décolle ou se fissure, joints qui s'ouvrent, parquet qui se soulève.
Ce que l'audit vérifie : sondage des carreaux au maillet, planéité à la règle, fissures du support. Pour aller plus loin : carrelage mal posé.
Deux tendances méritent l'attention. Les équipements sanitaires, presque absents des sinistres il y a vingt-cinq ans (1,3 % sur la période 1996-2005), représentent désormais 7,7 % des désordres en maison individuelle ; l'AQC en attribue la cause principale à des défauts d'installation, en particulier les douches sans ressaut. Et les points faibles se cachent : sous le gravier d'un toit plat, derrière une plinthe, dans un doublage.
Zone 3 Toit plat du garage
Zone 5 Douche à l'italienne
C'est pourquoi l'audit commence souvent par les combles et le toit du garage, et finit par les pièces d'eau, humidimètre en main. Une visite complète prend en général une demi-journée pour une maison de taille courante, davantage s'il faut une nacelle ou des investigations destructives.
Constater, dater, classer chaque désordre
Trouver un désordre ne suffit pas. Pour chacun, l'audit doit dire s'il relève de la décennale, d'un autre fondement ou d'aucun. La décennale de l'article 1792 vise les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Le reste se range ailleurs :
- Déjà grave
Infiltration active, fissure traversante, carrelage qui se soulève sur une pièce entière : le désordre relève a priori de la garantie décennale. Il faut le désigner avant l'échéance.
- Évolutif
Une fissure fine qui s'ouvre, une tache qui s'étend. La gravité doit être atteinte dans le délai : le 28 février 2018, la Cour de cassation a refusé la garantie pour un dommage annoncé mais non réalisé dans les dix ans. Désignez-le quand même, et mesurez son évolution à dates fixes.
- Non-conforme, sans dommage
Une pente d'évacuation insuffisante sans infiltration à ce jour, par exemple. Hors décennale, la responsabilité contractuelle du constructeur reste possible, enfermée elle aussi dans dix ans à compter de la réception par l'article 1792-4-3.
- Réservé à la réception
Un défaut noté en réserve et jamais repris ne relève pas de la décennale mais du régime des réserves, expliqué dans l'article sur les réserves à la réception.
- Équipement dissociable
VMC, volets roulants, robinetterie : la garantie de bon fonctionnement de deux ans est éteinte depuis longtemps, sauf si le défaut rend l'ouvrage lui-même impropre à sa destination.
- Usure, entretien
Joint silicone vieilli, gouttière bouchée, mousse sur les tuiles : hors garantie. Le noter quand même évite qu'on vous l'oppose plus tard comme cause d'un vrai désordre.
Chaque désordre retenu doit être localisé, mesuré et photographié avec un repère d'échelle, puis daté de manière certaine. Les mesures de l'expert (fissuromètre, humidimètre, relevé sur plan) donnent la précision ; un constat de commissaire de justice fige l'état à une date que personne ne pourra discuter. Le choix de l'expert compte aussi : les critères sont détaillés dans l'article sur l'expert à mandater.
L'acte qui protège le délai, et ce qu'il doit contenir
Le délai décennal est un délai de forclusion. Un courrier recommandé, une déclaration à l'assureur ou une négociation amiable ne le repoussent pas : ce point est développé dans l'article sur la décennale expirée. Ce qui l'interrompt, selon l'article 2241 du Code civil, c'est « la demande en justice, même en référé ». En pratique, une assignation en référé-expertise délivrée par un commissaire de justice avant la date.
Encore faut-il que l'acte vise les bons désordres. L'interruption ne vaut, en principe, que pour les désordres qu'il désigne. Une formule générale qui ne localise rien protège mal ; une liste tirée de l'audit, désordre par désordre, protège chacun d'eux.
Extrait d'assignation en référé, exemple fictif
« Les demandeurs constatent des fissurations et infiltrations diverses affectant leur maison, ainsi que tous désordres qui pourraient apparaître ultérieurement, et sollicitent la désignation d'un expert. »
- aAucun désordre n'est localisé : quelle fissure, sur quel mur ?
- bUn désordre futur ne se désigne pas : « tous désordres qui pourraient apparaître » ne protège rien.
- cContre qui ? Sans chaque constructeur et son assureur dans la cause, l'interruption ne joue pas contre eux.
Extrait d'assignation en référé, exemple fictif
- Façade arrière : fissure partant de l'angle inférieur droit de la baie du séjour, longueur 1,10 m, ouverture 0,4 mm au 12 septembre 2026, photos 1 à 3. Visés : l'entreprise de gros œuvre et son assureur décennal.
- Toiture-terrasse du garage : relevé d'étanchéité décollé en pied du mur de la maison sur 70 cm, auréole de 40 × 60 cm au plafond du garage, photos 4 à 7. Visés : l'étancheur et son assureur décennal.
- Salle d'eau de l'étage : joint périphérique de la douche à l'italienne ouvert, plinthe gonflée, 38 % d'humidité mesurée en pied de cloison, photos 8 à 10. Visés : le plombier, le carreleur et leurs assureurs décennaux.
Appelé aussi : l'assureur dommages-ouvrage, pour les trois désordres.
Trois règles complètent ce tableau :
- Chaque responsable doit être dans la cause. L'interruption ne profite et ne s'oppose, en principe, qu'aux parties à l'acte. Une entreprise ou un assureur oublié peut opposer la forclusion. D'où l'importance de réunir avant l'audit tous les contrats et attestations d'assurance.
- L'ordonnance fait repartir un délai, l'expertise ne le suspend pas. L'interruption dure jusqu'à la fin de l'instance en référé (article 2242), c'est-à-dire jusqu'à l'ordonnance qui désigne l'expert. Un nouveau délai court dès ce jour, et la durée des opérations d'expertise ne le suspend pas pour un délai de forclusion : un cas concret de forclusion survenue pendant l'expertise est raconté dans notre guide sur les parties communes d'une résidence neuve.
- L'acte peut tomber. L'interruption est non avenue en cas de désistement, de péremption de l'instance ou de rejet définitif de la demande (article 2243).
Enfin, une reconnaissance écrite de l'entreprise ne remplace pas l'acte. Dans un arrêt du 10 juin 2021, la Cour de cassation a rappelé que le délai décennal est un délai d'épreuve que la reconnaissance de responsabilité du constructeur n'interrompt pas. Une promesse de passage « après l'hiver » ne doit jamais faire attendre au-delà de la date.
Maison en copropriété ou achetée en cours de garantie
Dans une copropriété horizontale ou un petit immeuble, les désordres des parties communes relèvent du syndicat des copropriétaires : c'est au syndic d'agir, et chaque copropriétaire ne peut agir seul que pour ce qui touche son lot, en informant le syndic, selon l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965. Un audit des parties communes se prépare donc avec le conseil syndical, des mois à l'avance. La question de savoir qui répond d'un désordre entre parties communes et privatives est traitée dans l'article sur le vice caché en copropriété.
Si vous avez acheté la maison il y a quelques années, rien ne change sur le fond : la garantie suit l'ouvrage et le délai court depuis la réception d'origine. La difficulté est documentaire. Demandez au vendeur, ou à défaut au notaire qui a reçu l'acte, le procès-verbal de réception, la liste des entreprises et leurs attestations d'assurance, ainsi que la police dommages-ouvrage si elle a été souscrite. Sans ces pièces, l'audit trouve les désordres, mais on ne sait pas contre qui agir.
Après l'audit : trois issues possibles
Rien de décennal
Gardez le rapport daté. Il servira à la revente, à suivre l'entretien et, si un désordre apparaît plus tard, à montrer qu'il n'existait pas au moment de l'audit.
Un ou plusieurs désordres sérieux
Le dossier part chez l'avocat avec la liste de l'audit, pour une assignation en référé-expertise bien avant la date. La déclaration à l'assureur dommages-ouvrage peut être faite en parallèle ; son fonctionnement est expliqué dans l'article sur l'assurance dommages-ouvrage. La suite se joue devant l'expert désigné, selon le déroulement d'une expertise judiciaire.
Un doute
Une tache dont on ne connaît pas l'origine, une fissure dont on ignore si elle bouge. Des investigations complémentaires (essai d'arrosage, ouverture ponctuelle d'un doublage, caméra dans une évacuation) peuvent trancher en quelques semaines. Si le doute persiste à l'approche de la date, mieux vaut désigner le désordre que le laisser hors de l'acte.
